为加大保障性租赁住房供给力度，着力解决好新市民、青年人等群体住房困难问题，加快完善以公租房、保障性租赁住房和限价商品住房为主的住房保障制度体系，根据《国务院办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见》（国办发〔2021〕22号）和《省政府办公厅关于加快发展保障性租赁住房的实施意见》（苏政办发〔2021〕101号）精神，结合扬州实际，制定本实施方案。
二、发展任务
坚持“因地制宜、供需匹配”原则，科学确定“十四五”保障性租赁住房建设目标，编制年度建设计划，并向社会公布。“十四五”期间，全市新增保障性租赁住房10000套（间），城市住房租赁市场结构性供给不足得到有效缓解，新市民、青年人住房困难得到明显改善。
三、基本要求
（一）明确保障对象和条件。保障性租赁住房主要面向我市城镇无房的新市民、青年人（非户籍常住人口和新落户的新就业大学生）等住房困难群体，优先保障其中从事基本公共服务行业的住房困难群体，解决其阶段性住房困难问题。准入条件不设收入线门槛，具体准入和退出条件、办理流程等由各县（市、区）政府、功能区管委会结合实际自行确定。
（二）明确保障方式和标准。保障性租赁住房采取实物配租和租赁补贴相结合的方式予以保障，符合条件的保障对象可根据自身实际情况选择其中一种保障方式。实物配租保障按照“保基本、阶段性”的要求，规定最长租赁期限，住宅型保障性租赁住房以建筑面积不超过70平方米的小户型为主，宿舍型保障性租赁住房以建筑面积不超过50平方米的小户型为主。已开工建设或通过现有住房改建的，可适当放宽建筑面积标准。租赁补贴发放标准等由各县（市、区）政府、功能区管委会结合实际合理确定。
（三）建立科学合理定价机制。各县（市、区）政府、功能区管委会应按照“租户可承担，企业可持续”的原则，建立科学合理的租金定价机制，确保辖区内保障性租赁住房租金低于同地段同品质市场租赁住房租金。各地保障性租赁住房租金标准由各县（市、区）政府、功能区管委会结合实际合理确定，报价格主管部门进行备案。
（四）坚持多渠道建设筹集房源。加强保障性租赁住房空间规划，重点在产业园区及周边、交通便利、配套齐全、人口净增加及有需求的区域布局，充分发挥市场机制作用，引导多主体投资、多渠道供给。
1.充分利用存量房屋改造。对闲置和低效利用的商业办公、旅馆、厂房、仓储、科研教育等非居住存量房屋，在符合规划原则、满足安全要求、尊重群众意愿的前提下，允许改建为保障性租赁住房。
2.鼓励利用存量土地建设。企事业单位土地使用权人可利用自有闲置土地自建或与其他市场主体合作建设运营保障性租赁住房。
3.支持利用产业园区配套用地建设。产业园区企业可利用配套建设行政办公及生活服务设施的用地，建设保障性租赁住房。鼓励产业园区将各工业项目的配套比例对应的用地面积或建筑面积集中起来，统一建设宿舍型保障性租赁住房。
4.在集体经营性建设用地入市试点地区，探索利用集体经营性建设用地建设。农村集体经济组织可通过自建或联营、入股等方式，利用集体经营性建设用地建设运营保障性租赁住房。
5.适当利用新供应国有建设用地建设。支持房地产开发企业、专业化规模化住房租赁企业、国有平台公司建设和运营管理保障性租赁住房。各地新建普通商品住房项目，可配建一定比例的保障性租赁住房，具体配建比例和管理方式由各县（市、区）政府、功能区管委会确定。
6.各地租赁型人才公寓、未纳入国家和省计划的公租房、闲置可转为租赁住房的拆迁安置住房、机关和企事业单位建设的租赁住房等，符合规定的可纳入保障性租赁住房规范管理。
（五）实行项目认定机制管理。保障性租赁住房实行项目认定机制，项目认定书是项目纳入保障性租赁住房管理，享受相关支持政策的凭证。
1.保障性租赁项目申请人（以下称申请人）应为土地、房屋的不动产权利人，或受不动产权利人委托、今后将实际开展租赁运营的，具备企业法人主体资格，具备一定经营规模、较强管理能力和良好社会信誉，能依法履行租赁住房治安和人口管理责任的相关单位、机构。
2.申请人向各县（市、区）政府、功能区管委会提出建设或认定保障性租赁住房项目申请，填写保障性租赁住房项目认定申请书，并按县（市、区）政府、功能区管委会要求提供申请佐证材料。
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3.各县（市、区）政府、功能区管委会负责对辖区内保障性租赁住房项目申请材料进行联合审查、出具保障性租赁住房项目认定书以及将相关房源整理入库，保障性租赁住房项目认定书报市保障性租赁住房领导小组备案。
4.申请人凭经市保障性租赁住房领导小组备案的项目认定书到相关部门办理立项、用地、规划、施工、消防等手续，并作为执行税费等相关支持政策的依据。各县（市、区）政府、功能区管委会应及时将本辖区保障性租赁住房项目清单传递给同级税务部门。
（六）加强项目全过程监督管理。各地要加强保障性租赁住房项目认定管理，严禁以保障性租赁住房为名违规经营或骗取优惠政策。加强工程质量安全监管，确保质量安全，并提供简约、环保的基本装修。集中式保障性租赁住房项目遵照《住房和城乡建设部办公厅关于集中式租赁住房建设适用标准的通知》（建办标〔2021〕19号）有关规定执行。加强出租运营管理，坚持“谁投资、谁所有、谁收益”的原则，鼓励产权单位选聘经验丰富、运营能力强的第三方专业机构负责运营管理，确保保障性租赁住房面向新市民、青年人供应。加强权属管理，保障性租赁住房项目须整体确权，不得分割登记、分割转让、分割抵押，不得上市销售或以租赁权出售、使用权出售等形式变相销售，不动产权证应附记保障性租赁住房项目。利用企事业单位自有闲置土地建设和非居住存量房屋建设筹集的保障性租赁住房，如遇征收拆迁仍按原土地用途和取得方式进行补偿。
四、支持政策
（一）加强用地政策支持。完善用地政策。企事业单位利用自有土地建设保障性租赁住房的，土地变更用途，不补缴土地价款，原划拨的土地可继续保留划拨方式；闲置和低效利用的非居住存量房屋用作保障性租赁住房期间，权属不变，不变更土地使用性质，不补缴土地价款；建设保障性租赁住房的集体经营性建设用地使用权可以办理抵押贷款。增加配套用地。在确保安全的前提下，产业园区有需求可将工业项目配套建设行政办公及生活服务设施的用地面积占项目总用地面积的比例上限由7%提高到15%，建筑面积占比上限由15%提高到30%，提高部分主要用于建设宿舍型保障性租赁住房，严禁建设成套商品住宅。强化用地保障。保障性租赁住房用地优先安排，应保尽保；保障性租赁住房用地可采取出让、租赁或划拨等方式供应，其中以出让或租赁方式供应的，可将保障性租赁住房租赁价格及调整方式作为出让或租赁的前置条件，允许出让价款分期收取。
（二）简化项目审批流程。各县（市、区）政府、功能区管委会要建立联动机制，精简项目审批事项和环节，构建快速审批绿色通道，提高审批效率。保障性租赁住房项目取得认定书后，由行政审批、自然资源和规划、生态环境、住建等相关部门，分别办理项目立项、用地、规划、环保、施工、消防等手续。不涉及土地权属变化的项目，可用已有用地手续等材料作为土地证明文件，不再办理用地手续。探索将建设工程规划许可和施工许可合并为一个阶段，实行相关各方联合验收。涉及房屋结构变动、结构改造、增加荷载的项目，消防设计、结构安全须满足要求。
（三）加大金融政策支持。加大对保障性租赁住房建设运营的信贷支持力度，对银行发放保障性租赁住房贷款，在实施房地产信贷管理时予以差别化对待。支持保障性租赁住房建设运营企业发行企业债券、公司债券、非金融企业债务融资工具等公司信用类债券，用于保障性租赁住房建设运营。积极争取中央、省财政补助资金和中央预算内投资专项补助资金。市、区各级财政要加大对保障性租赁住房的支持力度，有条件的可对保障性租赁住房建设项目给予贷款贴息等。
（四）落实税费减免政策。住房租赁企业中的增值税一般纳税人向个人出租保障性租赁住房取得的全部出租收入，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税，或适用一般计税方法计算缴纳增值税。住房租赁企业中的增值税小规模纳税人向个人出租保障性租赁住房，按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税。企事业单位、社会团体以及其他组织向个人、专业化规模化住房租赁企业出租保障性租赁住房的，减按4%的税率征收房产税。保障性租赁住房建设项目免收城市基础设施配套费。利用非居住存量土地和非居住存量房屋建设筹集保障性租赁住房，取得保障性租赁住房项目认定书后，用水、用电、用气价格按照居民标准执行。
（五）保障基本公共服务。保障性租赁住房承租人可以按照规定办理户口迁入登记或申领居住证，按规定享受义务教育、医疗卫生等基本公共服务。户口迁入或申领居住证的随迁子女要求在居住地接受义务教育的，100%安排公办学位。支持承租户提取住房公积金用于支付保障性租赁住房租金。
五、组织实施
（一）明确职责分工。成立市保障性租赁住房工作领导小组，负责统筹协调推进全市保障性租赁住房工作。各县（市、区）政府、功能区管委会，市发改、教育、公安、财政、人社、自然资源和规划、生态环境、住建、卫健、行政审批、金融监管、税务、人行、银保监、公积金、城控集团、供电公司等部门和单位按照职责分工，密切配合，形成合力，确保按要求完成保障性租赁住房相关工作。各县（市、区）政府、功能区管委会结合工作实际，成立工作领导小组。
（二）加强宣传引导。各县（市、区）政府、功能区管委会及相关部门要加大保障性租赁住房宣传工作力度，充分利用广播、电视、报刊、网络等媒体，全方位、立体化宣传、解读保障性租赁住房支持政策。发掘推广可复制可借鉴的典型做法，形成保障性租赁住房工作扬州经验。加强舆论引导，提高社会各界对保障性租赁住房工作的关注，形成多方参与、广泛支持的良好氛围。
（三）实行监测评价。市住建部门会同有关部门对全市保障性租赁住房目标任务完成情况进行监督检查。按照省监测评价指标体系要求，定期对各地发展保障性租赁住房情况实施监测评价。市政府将发展保障性租赁住房工作纳入对各县（市、区）政府、功能区管委会及市相关部门的年度考核。
（四）统一规范管理。加强保障性租赁住房规范管理，将保障性租赁住房项目纳入保障性住房服务平台统一管理，以信息化为支撑，探索保障性租赁住房规划、建设、管理、房源信息发布、查询、申请、审核、签约等全程网上办理，实现各部门信息共享。推进信用体系建设，建立完善守信联合激励和失信联合惩戒机制。
本方案自印发之日起施行。各县（市、区）政府、功能区管委会应根据本方案，结合实际制定具体实施细则，进一步明确受理部门、办理流程、保障条件、准入申请、分配使用、日常运营、退出管理等相关内容，确保政策落地落实。实施细则报市保障性租赁住房工作领导小组办公室备案。
