福州长乐区公共租赁住房建设配租管理的实施意见

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　　福州长乐区公共租赁住房建设配租管理的实施意见

　　第一章总则

　　第一条为完善我市保障性租赁住房体系，健全公共租赁住房制度，根据国务院办公厅《关于保障性安居工程建设和管理的指导意见》（国办发[2011]45号）、住建部《公共租赁住房管理办法》（住建部令第11号）、《住房和城乡建设部财政部国家发展改革委关于公共租赁住房和廉租住房并轨运行的通知》(建保[2013]178号)、《福建省人民政府办公厅关于进一步完善保障性住房分配政策加快配租配售步伐的通知》(闽政办[2012]196号)等规定，参照《福州市公共租赁住房管理办法》及《福州市人民政府关于公共租赁住房和廉租住房并轨运行的实施意见》（榕政综[2014]221号），结合我市实际制定本实施意见。

　　第二条本意见所称公共租赁住房，是指限定建设标准和租金水平，面向我市市区规划区范围内符合规定条件的城镇中等偏下收入住房困难家庭、稳定就业的外来务工人员和全市行政事业单位、国有企业中就业的无房职工出租的保障性住房。

　　第三条发展公共租赁住房应遵循“政府组织、社会参与、统筹规划、合理布局、公开公平、严格监督”的原则。

　　第四条市住房和城乡建设局（以下称“市住房保障主管部门”）负责本市公共租赁住房承租资格审核及监督管理工作。市民政主管部门负责对保障对象家庭年收入、财产的认定工作。各街道（镇、乡）负责本辖区公共租赁住房承租申请受理及资格初审工作。

　　公共租赁住房房源筹集、配租以及使用管理等日常运营管理工作由市住房保障主管部门或委托相关单位负责。

　　市直有关部门按照各自职责，共同做好公共租赁住房的相关工作。

　　第五条市住房保障主管部门及市民政主管部门根据城市经济社会发展水平、居民收入和住房状况，合理确定、适时调整保障对象家庭年收入、财产和人均住房建筑面积的具体标准，报市政府审定后公布。　

　　第二章规划建设

　　第六条公共租赁住房的发展规划和年度计划由市住房保障主管部门会同市发展改革、城乡规划、国土资源等部门编制，报市政府批准后实施。市城乡规划管理部门应按照统一规划、合理布局、综合配套、方便生活的原则，并根据城市总体规划和城市近期建设规划确定公共租赁住房近期建设用地和年度建设用地。

　　第七条公共租赁住房的建设用地纳入年度建设用地供应计划，在申报年度用地指标和用地审批时单独列出，优先保障。

　　第八条公共租赁住房房源可以通过新建、改建、收购或在市场上长期租赁及调剂其他保障性住房等方式筹集。

　　经营性房地产项目配建公共租赁住房的，应当在土地使用权出让合同中约定公共租赁住房的配建规模、套型结构、竣工交付时间、收购方式和价格等事项。

　　第九条公共租赁住房建设用地按照下列方式供应：

　　（一）政府投资集中建设的公共租赁住房建设用地，实行划拨供地；

　　（二）采取其他方式投资的集中建设的公共租赁住房，建设用地可以采用出让、租赁或作价入股等方式有偿使用；

　　（三）经营性房地产项目配建的公共租赁住房用地性质按所在宗地主要用途的供地方式确定。

　　第十条公共租赁住房套型建筑面积主要在65平方米以下。

　　公共租赁住房建设和装修应符合《福建省公共租赁住房建设导则（试行）》等规范规定。

　　第十一条廉租住房(含购改租等方式筹集，下同)建设计划调整并入公共租赁住房年度建设计划。以往年度已列入廉租住房年度建设计划的在建项目建成后统一纳入公共租赁住房管理。廉租住房并入公共租赁住房后，统称“公共租赁住房”。

　　廉租住房并入公共租赁住房后，原有资金列支渠道不变，原用于廉租住房建设的资金来源渠道调整用于公共租赁住房(含以往年度在建的廉租住房)建设。原用于廉租住房租赁补贴的资金，继续用于补贴在市场租赁住房的低收入住房保障对象。今后新增的中央、省级补助资金按届时中央、省级有关规定使用；享受的各项优惠政策按中央、省级有关规定执行。

　　第三章准入标准和程序

　　第十二条申请公共租赁住房以家庭为单位（家庭成员须包括本人、配偶及未成年子女，下同），每个家庭确定一名年满18周岁，在本市市区规划区内工作、生活，具备完全民事行为能力的家庭成员作为申请人，家庭其他成员的年收入、财产和住房建筑面积应当与申请人合并计算。

　　一个家庭只限申请承租一套公共租赁住房。

　　第十三条本意见所称的家庭年收入是指申请当月前连续12个月家庭成员的全部收入总和；家庭财产指的是家庭成员拥有的全部财产，主要包括存款、机动车辆、有价证券、生产经营性单位股权、其他各类非住宅及在本市但属于市区规划区范围外的商品住房等财产。

　　本意见所称的人均住房建筑面积，以申请家庭成员拥有的私有住房的合计建筑面积除以申请家庭成员人数计算确定。

　　第十四条公共租赁住房保障对象为：

　　（一）同时符合以下条件的中等偏下收入住房困难家庭：

　　1、申请人具有本市市区规划区居民户籍（农村村民和农村集体经济组织成员除外）且申请之日落户时间已满3年；

　　2、申请人在本市工作、生活；

　　3、申请家庭在本市年收入、家庭财产符合市政府确定的准入标准。

　　4、申请家庭成员在本市规划区范围内的人均住房建筑面积符合市政府确定的准入标准。

　　（二）同时符合以下条件的外来务工人员：

　　1、申请人在本市市区规划区务工且在本市累计缴交养老等社会保险满3年，或属于与企业签订3年以上劳动合同且在本市累计缴交养老等社会保险满1年的普通全日制高校毕业生；

　　2、申请家庭在本市年收入、财产符合市政府确定的准入标准；

　　3、申请家庭成员在本市未租住公有住房且在市区规划区无自有住房。

　　（三）同时符合以下条件的本市行政事业单位和国有企业工作人员：

　　1、申请人属于在本市范围内的省、福州市、长乐市属行政事业单位和国有企业录（聘）用且已转正定级的在编工作人员；

　　2、申请家庭在本市年收入、财产符合市政府确定的准入标准；

　　3、申请家庭成员在本市未租住公有住房且在市区规划区无自有住房。

　　第十五条有下列情形之一的，不得申请公共租赁住房保障：

　　（一）申请之日前5年家庭成员有房产交易行为（含买卖、赠与、离婚析产等）的，交易时间以房产登记机构交易登记时间为准；

　　（二）申请家庭成员在我市已享受过经济适用住房、限价房、房改房、集资房、购买财政公房等政策性实物住房保障的；

　　第十六条申请公共租赁住房应当如实填报《公共租赁住房申请表》，并按照下列规定提交申请材料：

　　1、申请家庭成员的身份证和户口簿，已婚的提供结婚证，未婚的提供未婚证明，离异的提供离婚证、离婚协议（或离婚判决书）及未成年子女抚养证明。

　　2、现住房证明材料。

　　3、申请家庭年收入、财产等相关证明材料根据有关规定及民政部门的要求提供。

　　4、低保、分散供养、二级以上重度残疾、享受抚恤补助的重点优抚对象等特殊困难家庭，提供相关证件。

　　5、外来务工人员还须提供：

　　（1）社会保险缴交凭证、劳动合同等证明材料。

　　（2）属于普通全日制高校毕业生的须提供毕业证书。

　　6、本市行政事业单位和国有企业工作人员还须提供：

　　（1）属于行政事业单位工作人员的，应提交公务员主管部门出具的行政事业单位正式在编人员和转正定级的证明材料。

　　（2）属于国有企业工作人员的，应提交国有企业出具的正式在编人员和转正定级证明材料。

　　申请人提交的相关证照材料复印件应提供原件进行核对。

　　第十七条申请公共租赁住房应当在居住所在地的街道（镇、乡）提出申请，填写申请表、诚信承诺书以及家庭年收入、财产和住房查询授权书，并提交相关材料。

　　街道（镇、乡）受理申请后，应当在10个工作日内完成调查和初审工作。经初审合格的，在申请人居住地社区（村）公示7日。公示期满无异议或异议不成立的，由街道（镇、乡）提出初审意见后报市住房保障主管部门核查。

　　第十八条市住房保障主管部门应自收到申请材料之日起5个工作日内转请市国土局、市财政局、福州住房公积金管理中心长乐管理部、市房地产交易管理所、市房改办进行住房情况的核查，同时转请市民政主管部门进行年收入、财产的核查，核查工作于20个工作日内完成。市住房保障主管部门负责对申请家庭的住房情况进行核查；市民政主管部门负责提请公安、工商、税务、社保、人民银行、银监等相关部门对申请家庭的年收入、财产进行核查，提出是否符合准入条件的书面意见，并反馈市住房保障主管部门。

　　市住房保障主管部门根据住房、年收入、财产情况的核查结果，在15个工作日内对申请家庭是否符合准入条件提出核查意见。符合准入条件的，确定配租标准并上报市保障房建设工作领导小组进行审查认定；不符合准入条件的，应当书面通知申请地街道（镇、乡）并说明理由，街道（镇、乡）应及时书面通知申请人。

　　第十九条对经市保障房建设工作领导小组审查认定符合准入条件的，市住房保障主管部门要在“福州长乐”门户网上公示，公示期15日。有异议的单位或个人，应当书面向市住房保障主管部门提出，市住房保障主管部门应当在接到异议后根据所反映的住房问题进行复查，并将反映的家庭财产、年收入问题转市民政主管部门复查。经公示无异议或复查后异议不成立的申请人，市住房保障主管部门予以登记，纳入轮候配租范围，在“福州长乐”门户网公布。　　

　　第四章配租标准 　

　　第二十条市住房保障主管部门或委托的相关单位应当建立用于公共租赁住房建设和住房筹集使用，以及承租人轮候、配租和使用等工作的运营管理信息系统。

　　已建成未入住的廉租住房以及在建的廉租住房项目建成后，要优先解决本实施意见出台前按廉租住房申请条件申请、审核的廉租住房轮候配租对象，剩余房源统一按公共租赁住房分配。已分配入住的廉租住房纳入公共租赁住房管理。

　　第二十一条经核准承租资格的承租人，由市住房保障主管部门或委托相关单位进行轮候配租。市住房保障主管部门或委托的相关单位应当根据房源数量、轮候配租户数、承租资格核准时间制定公共租赁住房配租方案并统一组织配租，配租方案向社会公布。

　　市住房保障主管部门要在“福州长乐”门户网站及有关公共租赁住房小区公告栏及时公布房源分配情况（含小区名称和楼号、房号以及屏蔽部分身份证号码的承租人信息），并公布举报电话、电子邮箱等，畅通举报渠道。

　　以下几类人员进入轮候配租序列后，可予以优先配租：低保家庭；分散供养家庭；享受国家定期抚恤补助的优抚对象；年满70周岁老年人家庭；残疾人家庭；获得市级以上见义勇为表彰、特殊贡献奖励、劳动模范称号的人员。

　　第二十二条承租人按照公共租赁住房配租方案选定承租房号。在配租工作结束后的30日内，与市住房保障主管部门或委托的相关单位签订《长乐市公共租赁住房租赁合同》。

　　市住房保障主管部门或委托的相关单位应当在租赁合同签订后20个工作日内汇总配租选房结果。

　　第二十三条承租人未按时前往选房或选房后未按时签订租赁合同的，视为自动放弃承租资格，其配租资格取消，并自选房之日起2年内不得再申请公共租赁住房。

　　第二十四条公共租赁住房的配租原则上根据房源实际情况按照申请家庭人口确定：一人户配租小户型、二人户配租中户型、三人户（含以上）配租较大户型。

　　本实施意见出台前已进行申请公示的廉租住房和公共租赁住房申请家庭，仍执行原定的配租程序、配租面积和租金标准。

　　本实施意见出台后受理的申请家庭，实行统一的配租面积标准，并按其家庭年收入情况实施差别化租金、分档计租、梯度保障。

　　第二十五条《长乐市公共租赁住房租赁合同》为格式合同，合同有效期一般为3年，统一按建筑面积计租。本意见实施以前已与保障家庭签订的租赁合同，仍按原合同的约定执行，其租金标准等合同约定事项维持不变；合同有效期截止后需要续租的应当按本意见调整并重新签订租赁合同。

　　统一执行公共租赁住房租金标准，并根据承租家庭年收入、家庭财产，实行如下分档收取租金：

　　（一）民政部门认定的低保家庭、分散供养家庭租金按公共租赁住房标准租金的20%收取，并免收物业费。物业费由市级财政负担。

　　（二）不属于低保家庭、分散供养家庭且上一年度家庭年收入、财产均在公共租赁住房准入标准的50%以下(含50%)的家庭按公共租赁住房标准租金的50%收取。

　　（三）上一年度家庭年收入或财产在公共租赁住房准入标准的50%以上100%以下(含100%)的家庭，租金按公共租赁住房标准租金收取。

　　公共租赁住房租金实行政府定价，租金水平以保证正常运营和维修管理为原则，并实行动态调整，具体标准由市价格主管部门会同市住房保障、财政、房产登记等部门核定后，报市政府批准执行。

　　国家、省级及福州市级相关部门对公共租赁住房租金标准及定价原则有新规定的，按新规定执行。

　　在市本级建立住房公积金账户的承租人，可以向市住房公积金管理中心申请支取住房公积金用于支付租金。

　　第五章租后管理

　　第二十六条承租人应当爱护并合理使用房屋及附属设施，不得擅自对房屋进行装修。因使用不当、擅自装修造成房屋或附属设施损坏的，应当负责修复或赔偿并按合同约定支付违约金。

　　第二十七条集中建设的公共租赁住房小区，市住房保障主管部门或委托的相关单位应当聘请有资质的物业服务企业进行物业服务，物业服务费不得超出政府公布的普通住宅小区物业服务指导性收费标准。

　　公共租赁住房产权人或受其委托的运营管理机构要以合同约定的方式委托物业服务机构履行如下管理和服务职责：建立日常巡查制度，及时掌握公共租赁住房使用情况及小区内配套设施、道路、水电管网及公共活动场所的状况；每月动态了解并记载承租人信息及小区长期停靠车辆车主信息，发现闲置或转租、转借公共租赁住房、承租家庭成员购置车辆以及小区内相关设施、场所需要修缮、维护的，及时报告公共租赁住房产权人或其委托的运营管理机构。

　　物业服务企业应当按照本意见、物业服务委托合同和其他公共租赁住房管理的相关规定履行对承租人合法使用房屋及其他行为规范的指导、劝告义务，并定期向市住房保障主管部门或委托的相关单位报告。

　　第二十八条公共租赁住房公共部分的修缮维护、设备维修更新、改造和相关管理费用，以及房屋空置期间产生的物业服务等费用由市住房保障主管部门或委托的相关单位承担，列入当年财政预算。

　　第二十九条租赁期间因原承租人去世、离异、服刑等原因需要对承租人进行变更的，由承租家庭确定一名具备完全民事行为能力的家庭成员（须为申请家庭成员之一），向市住房保障主管部门或委托的相关单位申请变更。

　　第三十条列入公共租赁住房保障的家庭应当从资格登记的次年起每年年末向原申请受理地如实申报婚姻状况、家庭年收入、财产、人口及住房变动情况。各街道（镇、乡）要建立申报档案，开展复核工作，并将复核情况汇总报送市住房保障主管部门。

　　（一）年审时距租赁期满尚有一年以上的：

　　1、经街道（镇、乡）复核，符合保障条件的，继续承租。

　　2、经街道（镇、乡）复核，不符合保障条件的，由市住房保障主管部门和民政部门提交相关单位进行住房、家庭年收入、家庭财产情况进行核查、认定。经核查，符合保障条件的，继续承租；不符合保障条件的，取消保障资格。

　　3、符合保障条件继续承租的，租赁期内维持租赁合同约定事项不作调整；因家庭人口增减需要调整配租标准的，由租赁家庭提出书面申请，住房保障主管部门视房源情况可酌情调换。

　　（二）年审时距租赁期不满一年的：

　　由市住房保障主管部门和民政部门提交相关单位进行住房、家庭年收入、家庭财产情况进行核查、认定。对不符合保障条件的，取消保障资格；对符合保障条件的，租赁期满时应续签租赁合同（不限次数），按照届时有关规定及承租家庭变化情况，在合同中对配租面积、租金标准等事项酌情调整。

　　第三十一条承租人有下列情形之一的，应当退出公共租赁住房：

　　（一）转借、转租或者擅自调换所承租公共租赁住房，拒不整改的；

　　（二）改变所承租公共租赁住房用途，拒不整改的；

　　（三）破坏或者擅自装修所承租公共租赁住房，拒不恢复原状的；

　　（四）在公共租赁住房内从事违法活动的；

　　（五）无正当理由连续6个月以上闲置公共租赁住房的;

　　（六）累计拖欠6个月以上租金的；

　　（七）租赁期内，通过购买、受赠、继承等方式获得其他住房并不再符合公共租赁住房配租条件的；

　　（八）申请其他保障性住房保障资格的；

　　（九）经年度复核，不再符合保障条件的；

　　（十）租赁期满或解除租赁关系的；

　　（十一）租赁期满提出续租申请但经审核不符合续租条件的；

　　（十二）存在不报、瞒报、虚报家庭人口、年收入、财产、住房等相关情况或伪造、篡改相关证明材料骗取住房保障资格的。

　　承租人有前款规定情形之一的，市住房保障主管部门或委托的相关单位应当为其安排合理的搬迁期，搬迁期内租金按照合同约定的租金数额缴纳。搬迁期满不退出公共租赁住房，市住房保障主管部门或委托的相关单位可对其采取停止提供相关居住服务等措施，直至依法向人民法院申请强制执行，收回公共租赁住房。承租人有第十二款规定情形的，除按以上规定处置外，其家庭成员自取消保障资格之日起5年内不得申请我市各类保障性住房。

　　第三十二条 各相关单位要根据本意见的要求，整合现有人员编制资源，落实专项工作经费，配备必要设备设施。街道（镇、乡）要配备2名以上工作人员，居委会要有专人负责住房保障专职工作，实行定岗定责，确保工作队伍稳定性。要加强工作人员培训，强化思想素质和职业道德，提高政策业务能力。各街道（镇、乡）要按照年度向市财政局申请拨付审核工作经费（包括准入审核和后续定期复核工作经费，审核合格的每户150元，由市财政支出），确保工作正常开展。　　

　　第六章法律责任

　　第三十三条为申请人出具不实证明材料的，由有关部门对直接出具不实证明材料的单位负责人及直接责任人依法依纪追究责任。

　　第三十四条房地产中介机构违规为公共租赁住房承租人接受委托代理转让、出租或者转租的，由相关部门对房地产中介机构依法处理。

　　第三十五条政府相关部门的工作人员在公共租赁住房规划、计划、建设、分配、使用和管理过程中滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊、索贿受贿的，要依法依纪追究责任。

　　第七章附则

　　第三十六条公共租赁住房应当按照规定办理产权的总登记，不得办理分户登记，也不能改变房屋用途和上市交易。任何单位不得以出租、出售等名义变相进行实物分房。

　　第三十七条在外来务工人员集中的开发区和工业园区，应当按照集约用地原则，统筹安排公共租赁住房等保障性住房建设用地。

　　第三十八条鼓励民营企业、民间资本参与公共租赁住房建设，凡列为保障性安居工程建设计划的项目，应享受与政府投资的保障性安居工程项目同等的政策，可以按规定标准享受中央、省级与福州市级保障性安居工程建设补助资金，并享受国家针对保障性安居工程建设项目明确的各项优惠政策。

　　公共租赁住房项目可以规划建设配套商业服务设施，统一管理经营。

　　第三十九条在工业园区内的公共租赁住房（包括集中建设的集体宿舍、公寓等住房），原则上由工业园区参照本意见实施配租和管理。

　　民营企业和其他投资机构建设管理的公共租赁住房原则上由建设单位参照本意见实施配租和管理。

　　经人事部门认定的引进人才、在我市辖区内服役的部队现役军官及公交、市政维护、环卫等行业的住房困难家庭，经市政府批准，根据房源情况，可予以定向配租。其准入条件、审核和分配规程由各自单位参照本意见执行。