《南京市住房租赁机构租赁资金银行监管实施细则(试行)》
(征求意见稿)
第一条 为规范住房租赁经营行为，保障租赁当事人合法权益，根据《住房和城乡建设部国家发展改革委公安部市场监管总局银保监会国家网信办关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》等文件精神，结合我市实际，制定本细则。
第二条 本市行政区域内从事住房租赁经营活动的企业、经纪机构、个体工商户(以下简称“住房租赁机构”)，以代理经租、转租方式开展住房租赁经营活动中的租赁资金实行监管。
代理经租房屋是指住房租赁机构接受房屋权利人或者法律、法规规定的其他权利人委托，以机构名义或受托人身份，按照委托合同的约定对外出租房屋用于居住，不收取或代收租金的经营性活动。
转租房屋是指住房租赁机构作为承租人，按照租赁合同约定，以机构名义将租入房屋对外出租给次承租人用于居住，并收取租金的经营性活动。
第三条 本细则监管的租赁资金是指住房租赁机构收取或代收承租人的租金、押金和住房租赁机构存缴的风险保证金。其中，承租人按照合同约定向住房租赁机构支付租金周期在3个月以上的，住房租赁机构应将收取的租金、押金纳入资金监管范围;承租人按照合同约定向住房租赁机构支付租金周期不超过3个月的，由承租人在租赁合同中约定是否开展资金监管;实施租金监管的，承租人在合同中授权住房租赁机构与监管银行签订监管协议。住房租赁机构向房屋权利人(出租人)支付的押金不纳入监管。
第四条 南京市住房保障和房产局是本市住房租赁行业主管部门，会同金融监管部门建立本市住房租赁机构租金银行监管制度，指导监管银行建立租赁资金监管系统，监督指导各区开展租赁资金监管和企业培训工作。
中国银行保险监督管理委员会江苏监管局、中国人民银行南京分行营业管理部按照各自职责，对监管租赁资金的银行业金融机构进行指导、监督。
南京市房地产市场交易中心是本市住房租赁机构租赁资金的监管机构(以下简称“资金监管机构”)，具体负责本市住房租赁机构租赁资金监管的组织实施和管理工作。
各区房产(住建)部门负责建立健全辖区内租赁资金监管业务培训、指导和检查制度，指导辖区内注册的住房租赁机构与银行签订监管协议，督促住房租赁机构办理租赁合同网签备案、实施租赁资金监管业务，加强属地住房租赁机构日常经营活动的监督管理和风险防控。
南京市住房租赁行业协会负责建立行业自律机制，督促相关企业使用租赁合同示范文本，办理租赁合同网签备案。
第五条 资金监管机构应通过公开招标方式选择租赁资金监管的银行业金融机构(以下简称“监管银行”)。监管银行公布后，资金监管机构应与监管银行签订委托监管协议，明确委托权限、监管方式、规程等事项。资金监管机构在监管银行开设租赁资金监管专用账户(以下简称“监管专户”)，账户名称为[南京市房地产市场交易中心]，名称后加“租赁监管资金”字样。该账户依协议不得提现，不得归集其他性质的资金。纳入监管专户的相关租赁资金不属于资金监管机构的资产和负债。
第六条 监管银行应在资金监管机构指导下，开发租赁资金银行监管系统，与房屋租赁服务监管平台(以下简称“市租赁平台”)系统对接，实现数据互联互通。
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第七条 监管银行应在房产、金融监管部门指导下，做好监管专户、企业一般结算账户的开设，相关资金的收缴划转、资金对账，数据分析及风险预警等工作。
1. 监管银行为接受租赁资金监管的住房租赁机构开设企业一般结算账户，并向住房租赁机构、房屋权利人(出租人)、承租人提供便捷的合同信息查询、资金便捷支付等服务;
2. 监管银行应安排专人及时将监管资金归集情况，监管专户收支情况反馈给资金监管机构;
3. 监管资金入账之日起两个工作日(包含入账当日)内，监管银行应向资金监管机构提供收款入账、对账信息;
4. 每月5日前，监管银行应将上一个月的资金入账信息、月度资金明细对账单报送资金监管机构;
5. 监管银行建立监管专户不明款项处理机制，确保资金缴存、划转的及时准确。
第八条 住房租赁机构应与监管银行签订由政府部门制定的租赁资金监管协议，并在监管银行开设企业一般结算账户，用于企业资金的存管划转等。
住房租赁机构按照监管协议中承诺，在监管协议签订30日内，将上个月应收承租人月租金总额5%作为风险保证金存入监管专户;风险保证金按月实施动态调整，住房租赁机构应在每个月前5个工作日内确保资金足额到位。
住房租赁机构按照监管协议中承诺，如无法按合同约定向房屋权利人或委托出租人足额支付租金，无法按照租赁合同约定向承租人退回预缴租金的，由监管银行向住房租赁机构的一般结算账户划转，一般结算账户划转仍不足的，由监管银行在该机构缴存的风险保证金中划转补足，监管银行应及时通知住房租赁机构补足风险保证金。
第九条 资金监管机构通过其网站公布开展租赁资金监管业务的银行和已开展租赁资金监管业务的住房租赁机构名单，接受社会监督。
第十条 住房租赁机构应在经营场所、房源发布平台、租赁合同中明示资金监管专户信息和资金监管风险警示内容，并主动配合房产管理部门的日常监督检查。
第十一条 经由住房租赁机构成交的住房租赁合同，应当使用政府部门制定的租赁合同示范文本，通过市租赁平台办理租赁合同网签备案，并依据备案合同办理租赁资金监管业务。
第十二条 监管银行应通过系统对接方式获取备案的租赁合同信息，依据住房租赁机构与房屋权利人签订的合同及与承租人签订的合同信息，向住房租赁机构、房屋出租人及承租人提供租赁资金代收、代付服务。监管银行应依约履责，若因违规操作导致资金损失的，应依约承担责任。
第十三条 实施租赁资金监管的，承租人依合同约定在首个租金支付周期付款日起，将租金等租赁资金存入监管专户。
监管银行根据监管协议和有关合同，按照住房租赁机构向房屋权利人(出租人)支付租金的周期，将租金划转房屋权利人(出租人)，并将对应房屋权利人(出租人)支付周期租金盈余部分或代理费划转住房租赁机构。
第十四条 住房租赁机构依合同约定收取承租人押金的，应将足额押金存入监管专户。监管银行根据监管协议和合同信息核实押金缴存情况，如缴存不到位的，从企业一般结算账户划转补足。
第十五条 监管银行负责对监管专户内的资金进行结息，按照该行同期人民币活期存款挂牌利率进行利息计算。
第十六条 经协商变更、续租或终止租赁关系的，住房租赁机构应在30日内通过市租赁平台办理租赁合同的变更、延续或者注销手续。相关手续办理后，监管银行应在2个工作日内办理资金监管相关手续，包括押金退还、租金划转。其中，承租人缴纳的押金在租赁关系结束后，押金应返还至住房租赁机构一般结算账户，由住房租赁机构依据合同与承租人协商处理。
第十七条 在监管期内，住房租赁机构风险保证金一个月内连续3次被划转补足相关租金支付的，监管银行应向资金监管机构报告预警，属地区房产管理部门应会同相关部门对相关企业进行约谈，根据核查情况视情计入风险预警企业清单并发布风险提示。
第十八条 住房租赁机构终止房屋租赁代理经租或转租业务的，其签订的房屋代理合同及房屋租赁合同全部终止后，市房产管理部门通知监管银行，监管银行依约定返还其交纳的风险保证金。
第十九条 对存在违反本实施细则及其他违法违规行为的住房租赁机构，房产及相关部门将视情节轻重，采取约谈、列入风险警示名单、媒体公开曝光、限制互联网房源发布数量、取消互联网房源发布资格、暂停办理存量房交易合同及租赁合同网签备案、取消资金扶持资格、依法记入企业诚信档案、列入江苏省工商行政管理系统黑名单,涉嫌犯罪的，将依法移交公安、司法机关。
第二十条 在本细则实施前，住房租赁机构与房屋权利人(出租人)、承租人已签订合同的，三方协商一致要求实施资金监管的，住房租赁机构应按本细则办理租赁合同网签备案，将新缴存的租赁资金纳入银行监管。
第二十一条 本细则自2021年 月 日起施行，国家、省、市有关管理部门出台新的规定，依照新规定执行。
南京市住房保障和房产局
中国银保监会江苏监管局
中国人民银行南京分行营业管理部
2021年3月 日
