《昆明市保障性租赁住房管理实施细则 (试行)》政策解读
一、出台的背景
党中央、国务院高度重视保障性租赁住房工作。2017年10月，习总书记在党的十九大报告中指出：“坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居”。2020年12月，习总书记在中央经济工作会议上指出：“解决好大城市住房突出问题，要高度重视保障性租赁住房建设”。2021年3月，李总理在《政府工作报告》中强调：“切实增加保障性租赁住房供给，尽最大努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难”。2021年6月25日，国务院办公厅印发《关于加快发展保障性租赁住房的意见》(国办发〔2021〕22号)，明确了保障性租赁住房基础制度和支持政策。昆明市被住房和城乡建设部列为发展保障性租赁住房的40个城市之一。
为落实工作要求，有效增加昆明市保障性租赁住房供给，根据《国务院办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见》(国办发〔2021〕22号)、《云南省关于加快发展保障性租赁住房的实施意见》(云政办发〔2022〕11号)、《昆明市保障性租赁住房建设实施方案(试行)》(昆政办〔2022〕21号)文件精神，并认真研究学习其他城市的相关政策，广泛听取社会各界意见，结合昆明实际，研究制定了《细则》，明确了保障性租赁住房的准入条件、分配方式、租金定价原则和后续运营管理等内容。
二、基本框架和主要内容
《细则》共七章二十五条。
主要明确了《细则》制定的文件依据，明确保障性租赁住房的定义及市、区两级住房城乡建设(住房保障)部门职能职责。
主要对保障性租赁住房的房源产权关系、租金评估及备案、房源核验、管理方式等作了规定。
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第三章，主要对保障性租赁住房的保障对象准入条件、申请及审核工作等作了规定。
第四章，主要对保障性租赁住房的分配原则、选房方式、租赁合同签订、租金收取和续租工作等作了规定。
第五章，主要对承租人退出保障性租赁住房的情形作了规定。
第六章，主要明确了住房城乡建设(住房保障)部门、项目产权单位和运营(管理)单位的职责及违规行为的监督、处理方式。
第七章，主要明确了本《细则》的适用范围及施行日期。
三、需要说明的几个主要问题
关于保障性租赁住房的租金评估
保障性租赁住房定价方式：以政府限价为主，市场租赁住房租金为参照，实施动态调整。按照“租户收入可负担，租赁经营可持续”的原则，《细则》明确：“保障性租赁住房项目产权或运营(管理)单位应当委托专业机构评估同地段同品质市场租赁住房租金。保障性租赁住房租金标准在综合考虑房屋建设、维修和运营管理成本等因素的基础上，按照不超过市场租赁住房租金的85%确定，报项目属地住房城乡建设(住房保障)部门备案后实施”。同时，考虑到市场规律，允许租金适时调整，为约束租金调整频次，规定市场租赁住房租金评估周期原则上不低于2年。
关于保障性租赁住房准入条件
结合工作实际，昆明市保障性租赁住房供应对象不限户籍和收入门槛。申请人年满18周岁，并具备完全民事行为能力，申请人及共同申请人在所申请的保障性租赁住房项目所在的县(市)、区无自有产权住房，且在本市未享受其他形式的保障性住房政策的，可以申请保障性租赁住房(含机关事业单位符合条件的职工)。
(三)关于保障性租赁住房的分配原则及选房方式
1.明确企业在产业园区内自建的宿舍型保障性租赁住房由企业自行分配管理，配租情况须报市住房城乡建设(住房保障)部门备案。
2.保障性租赁住房区别于公共租赁住房，申请家庭通过资格审核后，在昆明安居网上自行选定可分配房源并与项目运营(管理)单位在线签订租赁合同，完成网签、网备。即可实现保障性租赁住房常态化分配。
3.按照“谁投资、谁受益”的原则，优先满足保障性租赁住房项目产权单位职工的住房需求，项目产权单位可统一为职工申请保障性租赁住房，再将剩余房源面向社会分配。
(四)关于保障性租赁住房的退出方式
参照《住房和城乡建设部 国家发展改革委 财政部 自然资源部关于进一步规范发展公租房的意见》(建保〔2019〕55号)：“健全公租房退出管理机制，对违规使用公租房或不再符合保障条件的承租人，综合运用租金上调、门禁管控、信用约束、司法追究等多种方式，提升退出管理效率”。为避免保障性租赁住房大量上市后出现房源空置，对项目产权或运营(管理)单位可持续经营产生负面影响，对不再符合保障条件的承租人退出保障性租赁住房的方式为：腾退房屋或按照市场租赁住房租金标准缴纳租金(即不再享受保障性租赁住房优惠租金)。
