俗话说“有理有据”、“以理服人”，拆迁评估报告也应如此。但在实际拆迁评估中，评估机构给出的、承载着被拆迁户全部“身家”的这份简单的评估报告，常常让我们合理的“补偿要求”变成奢望。
其实绝大多数被拆迁户对评估这个词是很陌生的，不知道拆迁评估到底是什么?不知道评估过程中有哪些违法的情形?也不知道遇到违法评估报告该如何应对?今天爱土拆迁律师团就来为大家一一解答。
首先，什么是拆迁评估以及拆迁评估的作用
拆迁评估是指在拆迁公告下发之后，由具有相应资质的房地产价格评估机构，按照房屋征收评估办法，对拆迁区域内的房产进行价格评估确定的行为。
简单来讲，拆迁评估就是由一个独立、客观、公正的机构来判断：到底您的房屋价值几何。这是为被拆迁户争取合理拆迁补偿做铺垫的一个基础性程序。
当然了，拆迁评估不但是为了保障拆迁户的利益，也是为了确保拆迁方的利益。在征收过程中，拆迁方和被拆迁方为了争取各自最大的利益，往往会形成一种双方都不让步的僵局，这就需要一个公平公正的中间人帮助拨动天平砝码，而拆迁评估就承担了这样一个角色。
其实，让我们合理的补偿不再成为泡沫的前提，就是成功避开违法的评估报告。接下来，我们就来为大家列举出十个在征地拆迁中遇到的违法报告。我们在收到评估报告后，一定要仔细检查，看看这份决定你全部“身家”的报告究竟是不是违法的。
其次，评估过程中，有哪些违法的情形?
1、评估机构的选择违法
根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十条、《国有土地上房屋征收评估办法》第四条规定可以明确得知：房地产价格评估机构首先要由被征收人在规定时间内协商选定;协商不成的，由房屋征收部门组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。
据很多被拆迁人反应，自己家的房屋拆迁时，根本就没有收到任何关于选择评估机构的通知，甚至评估机构上门进行房屋评估时才知道有评估这一回事。很多时候，拆迁方为了压低补偿甚至不给补偿，干预评估机构的选定，甚至不让被拆迁人自己选定，而是采取强行“硬塞”评估机构的做法。这种评估报告明显是偏向于拆迁方的。
2、未经实地查勘程序
根据《国有土地上房屋征收评估办法》第十二条规定：房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘，调查被征收房屋状况，拍摄反映被征收房屋内外部状况的照片等影像资料，做好实地查勘记录，并妥善保管。
所以评估人员必须到拆迁现场，实际了解房屋的位置、周遭环境等，实际查勘房屋的外观、建筑结构、装修、内部设施等状况。
但在实际的评估过程中，评估机构入户丈量仅仅是“走过场”而已，全凭被拆迁人跟评估人员交谈，如果被拆迁人没有把装修、附属物等跟评估公司说全面，这部分的补偿自然就丢失了。甚至有些评估师采用了一种“闭门造车”的方法。连房子都没有见到，仅凭大脑想像就得到了评估结构，做出了评估报告。这种情况下得出的评估报告还能是合法合理的吗?
3、评估方法错误问题
《国有土地上房屋征收评估办法》中明确规定，估价师应当根据评估对象和当地房地产市场状况，对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后，选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估。
也就是说，如果被征收房屋有类似房地产有交易案例的，应当按照评估对象的市场价格，选用市场法进行评估;被征收房屋或者其类似房地产，如果在未来会有经济收益，就应该选用收益法评估，将被征收房屋的预计收益也算在补偿中;被征收房屋如果是正在施工建设的，应当选用假设开发法评估，预计被征收房屋建成后的价值。
但在实际拆迁中，评估公司为了迎合征收部门或者为了自身操作方便，往往没有对上述几类评估方法进行分析，而是随意选择某一评估方法，进而导致评估价格严重偏低。
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例如，某地区的土地在征收后，被开发成了商业区，因此获得了很大的利益。但是在拆迁时，评估人员为了省事，仅按市场法去评估，没有将之后的经济收益算在里面，这就致使被拆迁户拿不到后期收益的补偿，造成了损失。
4、房屋性质、用途和建筑面积认定不准确
按照 《国有土地上房屋征收与补偿条例》第九条的规定：对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准;房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。对于未经登记的建筑，应当按照市、县级人民政府的认定、处理结果进行评估。
在实际评估过程中，对于房屋的用途和面积，经常出现错误认定。例如：将商住两用房单纯认定为住宅房或商铺，将住改非认定为住宅，也会出现未进行实际测量就直接估算面积的情况。
这些都是不符合法律规定的。既然认定都是错误的，那么评估报告的还有什么合法性可言呢?
5、房屋区位补偿价严重偏低
按照 《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。
其中，“被征收房屋的类似房地产”是指与被征收房屋的区位、用途、权利性质、档次、新旧程度、规模、建筑结构等相同或者相似的房地产;“被征收房屋类似房地产的市场价格”是指在评估时点的平均交易价格。
由于房屋的价格除了受市场众多因数影响，在很大程度上还受房屋本身固有有形因数的影响，所以在评估中应当考虑被征收房屋的区位、用途以及建筑结构、新旧程度以及评估时当地房屋的平均交易价格等因素，根据房屋的具体实况给出合理的补偿。
但在实际评估过程中，评估机构往往会直接采用当地补偿政策中实际的规定，把不同区位、用途、结构的房屋定为同一个价格。在这种情况下，评估机构完全沦为拆迁方手中的一个工具，只是填写个数字而已，形同虚设，毫无价值可言。
被征收房屋的区位、用途、权利性质、档次、新旧程度、规模、建筑结构都是不同的，怎么能评估出一样的补偿价格?
6、没有依法对被拆迁房屋的装修进行评估
法律明确规定，对于被拆迁房屋的装修价值赔偿应当协商解决，协商不成的应该另行评估。但在实践中，拆迁方大多都只对房屋进行评估，不会对装修另外评估，这就会导致被拆迁人的装修费用得不到合理补偿。
7、未依法经注册估价师签字
《国有土地上房屋征收评估办法》第十七条规定：整体评估报告和分户评估报告应当由负责房屋征收评估项目的两名以上注册房地产估价师签字，并加盖房地产价格评估机构公章。不得以印章代替签字。
在房屋评估之后，很多被拆迁人拿到的只是一张评估公司的评估单，上面既没有评估师的签字，也没有评估公司盖章。这样的不正规、不合法的评估报告是不具有法律效力的，如果被拆迁人对该评估结果有异议时很难提起相关法律程序。
8、评估机构没有给付完整的估价报告
根据《房地产估价规范》第八节规定：估价报告应做到全面性：应完整地反映估价所涉及的事实、推理过程和结论，正文内容和附件资料应齐全，配套;估价报告应包括下列部分：l封面;2目录;3致委托方函;4估价师声明;5估价的假设和限制条件;6估价结果报告;7估价技术报告;8附件。
但是，实践中，评估机构只提供估价结果报告，没有提供完整的估价报告。单单一个结果如何让被拆迁户信服呢?
9、没有依法出具分户评估报告
《国有土地上房屋征收评估办法》第十六条明确规定：房地产价格评估机构应当按照房屋征收评估委托书或者委托合同的约定，向房屋征收部门提供分户的初步评估结果。房屋征收部门应当将分户的初步评估结果在征收范围内向被征收人公示。
这就意味着，评估结束后，被拆迁户应当得到分户评估报告。但实践中，被拆迁户只看到了整体评估报告，却没有收到分户评估报告;部分被拆迁户得到了分户评估报告，其内容也极不完整，通常只有表格一张，极其简单。这两种情况都是严重违法的。
10、拆迁评估报告未依法送达
法律规定评估报告应依法送达，一般是直接送达，被拆迁人拒收的话应留置送达，并有证明人员在场，且记录在案;特殊情况才可以邮寄送达或公告送达。除了上述两种情况之外，其他方式都是违法的。例如，有些拆迁方怕麻烦或者遇到被拆迁人不在家的情况时，会直接将评估报告张贴在被拆迁人的门口或者通过他人转交，这些方式都是不合法的。
房屋评估不合理如何应对?
事实上，在房屋评估过程中，上述几种违法情形并不鲜见。由于房屋评估结果对于我们获得补偿金额的多少有着重要的影响。所以大家一定要小心，在没有确定评估报告的合法性之前，千万不要签字!
为了保障广大被征收人的房屋得到合理、公平、公正的评估，我们爱土拆迁律师团建议大家：
1、在评估过程中，及时行使自己的合法权利
例如：积极参与选定评估公司、配合评估人员入户查勘、对评估报告不满及时提起复核程序、对于评估公司采用不正当手段获利的行为可以向有关部门举报等。
2、在收到违法的评估报告之后，积极维护权益
(1)应当自被征收房屋分户评估报告送达之日起10日内，向房地产价格评估机构提出书面申请并指出问题，申请复核评估;
(2)对复核结果仍有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内向被征收房屋所在地的评估专家委员会申请鉴定;
(3)鉴定意见出具后，被征收人对补偿仍有异议的，可通过对房屋征收决定下发60日内申请行政复议或6个月内提起行政诉讼来维权。
以上就是爱土拆迁律师团整理的评估过程中十种违法情形的知识科普，希望广大拆迁户记住，千万别上当。对于评估报告不合理之处，勇敢提出异议，维护自己的合法权益。
