张先生将其在镇上的一间面积为20平方米的门面房以4000元的价格转让给了同镇的朋友李先生用于经营，双方未签订书面转让合同， 亦未到土地、房产部门办理转让登记的手续。3年后，李先生又将该房屋以两万元的价格转让给赵先生经营超市，同样未签订书面合同，亦未办理转让登记手续。2014年，该门面房被划入拆迁范围，拆迁补偿款高达135万元。然而当拆迁部门张贴出拆迁公告，并到赵先生处核实房产信息时，赵先生却无法拿出产权凭证。同时，张先生发现，门面房虽转让给他人10多年，但是房屋的产权人一直是自己。一位是产权人，一位是付了购房款又使用10多年的“三房东”，拆迁部门多次力促双方协商未果，只能告知双方通过法律途径来解决。
| Empire CMS,phome.net |
在目前的房屋买卖活动中，由于法律意识的缺乏，房屋权属登记依然没有得到足够的重视。事实上，产权登记是保护房地产权利人合法权益、避免交易风险最为重要的方法。根据相关法律法规，被拆迁人是依法拥有房屋所有权的当事人，拆迁补偿主要也是针对被拆迁人而言，由此可见房产权属之重要性。
不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力。可见，在房屋买卖中，即使买受人实际占有了房屋，只要没有进行房屋权属变更登记，买受人也不能取得房屋的所有权。在本案中，由于一直没有办理过户登记，该房屋的产权人仍然是张先生。而当事人之间没有签订书面合同，也就意味着没有任何书面凭证。在这种情况下，实践中一般由产权人获得拆迁补偿款。本案中，当事人之间的纠纷可根据当初的口头约定来协调，也可以适用公平原则让张先生对赵先生进行适当补偿。
一般而言，现实中比较常见的情况是签订了房屋买卖合同但是一直没有过户，在这种情况下，房屋拆迁补偿款的分配应视情况来确定;如果是国有土地上的房屋，买受人可以起诉，请求法院确认房屋买卖合同有效并要求出卖人办理房屋产权过户登记或承担违约责任。对于拆迁补偿款，则可以根据民法的诚实信用原则与公平原则，要求出卖人将自己获得的拆迁补偿款返还给买受人。如果是将农村集体土地上的房屋卖给城镇居民，根据我国法律规定，农村宅基地以及在农村宅基地上建设的房屋是不可以随意转卖的，所以城镇居民买卖集体土地上的房屋合同违反了国家法律规定，因此是自始无效的。履行无效合同而导致的损失双方应当根据各自在缔约过程中的过程程度分担。
虽然大多数情况下，买受人可以得到拆迁补偿款，但是对于房屋买卖而言，无论买卖双方是什么关系，切记要及时办理过户手续，否则，一旦遇到类似于拆迁的情况，就很有可能会产生不必要的纠纷，另外，对于卖方本身的债务而言，也可能导致房屋被法院查封、拍卖等法律风险的发生，也要尽早寻求律师的帮助。
TAG:
