The Beginning
1、取得土地环节开发商品房等经营性用地，以招、拍、挂方式取得土地，主要涉及契税、印花税。
（1）契税
应纳税额=土地成交价格×适用税率（3%-5%），广州为3%。
（2）印花税
应纳税额=应纳税凭证记载的金额×适用税率
印花税税额=土地使用权出让合同金额×5%。
2、建设开发环节
取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证后进行施工，主要涉及土地使用税、印花税。
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（1）土地使用税
应纳税额=土地实际占用面积×适用税额
注：广州市规定，取得预售证后不再缴纳土地使用税，将商品房转为自用或出租的除外，其他地区注意当地规定。
（2）印花税
常见的合同如下：
印花税税额=建设工程勘察设计合同金额×0.5%＋建筑安装工程承包合同金额×0.3%＋借款合同金额×0.05%。
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3、销售环节
取得预售证后进行预售，需预缴增值税、土地增值税和企业所得税。
（1）增值税
增值税分别要在预征和实际开发票清算两个环节缴纳。
（2）城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加
预征及清算时实际缴纳的增值税额作为计税依据，乘以适用税率计缴城建税（7%或5%或1%）。广州市城建税为（7%）、教育费附加（3%）、地方教育附加（2%）。
（3）土地增值税（预缴）
预缴税额=（预收款—预缴增值税税款）×预征率
预征率：住宅为2%，非住宅一般为3%或者4%。
（4）印花税
印花税税额=商品房销售合同金额×5%。
（5）企业所得税
销售未完工开发产品取得的收入，先按预计计税毛利率（一般为15%）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。
待开发产品完工后，及时结算此前销售的实际毛利额，将其与预计毛利额之间的差额合并计入当年度应纳税所得额。
5、土地增值税清算环节
项目全部竣工并完成销售，或满足其他清算条件，应进行土地增值税清算。
应纳税额=增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数－预缴税额.
增值税简易计税：清算收入=含税销售收入/（1+5%。。
增值税一般计税：清算收入=（含税销售收入＋允许扣除的土地价款×11%）/（1+11%）。
增值额=清算收入－（土地出让金及契税＋房地产开发成本）×120%－房地产开发费用－印花税－城建税及教育费附加。
THE END
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