一
起草背景和过程
住宅物业管理与广大人民群众的生活息息相关，对改善城市面貌、优化居住环境、维护社会稳定有着重要意义。2008年9月23日，市政府出台了《市政府关于进一步加强市区社区物业管理工作的意见》(通政发〔2008〕59号)，明确我市社区物业管理工作目标。随着城市化进程不断加快，居民群众对居住环境、小区物业管理水平的需求不断提升，在推进物业管理过程中，我们发现一些新问题，如业主大会、业主委员会职责履行不到位，业主难以实现自我管理;前期物业管理中，承接查验等活动不规范，遗留问题较多;部门职责不清晰，执法进小区难;老旧小区需要加强管理等。为进一步规范住宅物业服务与管理行为，维护业主和物业服务企业合法权益，促进物业服务业健康发展，我局会同市人大常委会环资委、法工委、市司法局等部门在深入调查研究、认真总结经验的基础上，坚持问题导向，起草了《南通市住宅物业管理条例》。
二
总体考虑
物业管理作为一项系统性工作，涉及环节多、辐射范围广，需要不断探索和完善行之有效的制度和措施。《条例》循因施策，针对当前物业管理中存在的主要问题，一一作了制度安排，有些是对我市已有做法的固化，有些是借鉴兄弟城市的成功经验，还有些是结合南通实际探索的举措。
三
主要内容
《条例》分为7章，包括总则、业主和业主组织、前期物业管理、物业保修金与住宅专项维修资金、物业服务与监督、法律责任和附则，共63条。主要内容是：
(一)突出党建引领，明确政府及部门等职责
《条例》规定，物业管理主管部门负责物业管理活动的统一监督管理，建立物业服务第三方评估制度，会同相关部门建立物业管理公共服务平台。公安、价格、规划、环保、城管、卫生、应急、市场监管、人防、燃气、供排水管理等有关部门按照各自职责，依法做好物业管理的相关工作。街道办事处(镇政府)具体负责指导、协调和监督。居(村)民委员会协助做好相关工作。物业管理协会协助做好信用信息管理。
(二)加强对业主委员会的规范和监督
一是明确业主委员会委员的任职资格。 《条例》规定，业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有较强公信力和组织能力、模范履行业主义务的业主担任(第十四条)。同时《条例》明确了业主不得作为委员候选人7种情形(第十五条)。
二是规定业主委员会及其委员的禁止行为。 《条例》规定，业主委员会及其委员不得有阻挠业主大会行使职权、拒绝执行其决定;擅自签订、解除物业服务合同;挪用、侵占业主共有财产;为自己或他人在物业收费、停车等方面谋取不当利益;挪用住宅专项维修资金等行为。委员有上述行为之一的，按照规则予以罢免。责令改正，并在物业管理区域内通告(第十六条、第五十八条)。三是加强对业主委员会的监督。 《条例》规定，业主委员会应当在物业管理区域内显著位置公示委员信息，每半年的工作经费收支、委员工作补贴等费用;委员、候补委员交纳专项维修资金、每年交纳物业费用、停车费以及车位使用情况等信息。未按照要求公示的，责令限期改正，拒不改正的，在物业管理区域内予以通告(第十七条、第五十九条)。同时，《条例》进一步规范了业主委员会换届和移交工作(第十九条、第二十条)。
(三)设立物业管理委员会制度
针对部分住宅小区未能成立业主大会、业主委员会长期不能开展工作的情形，《条例》规定，不具备成立业主大会条件，或者具备成立条件但未成立，经指导后仍不能成立的，可以成立物业管理委员会代行职责;业主委员会长期不能正常开展工作，经多次指导重新选举，不能产生新的业主委员会的，可以成立物业管理委员会代行其职责(第二十一条)。物业管理委员会由街道办事处(镇政府)组织成立，成员由业主以及街道办事处(镇政府)、居(村)民委员会、社区服务机构、建设单位、公安派出所等派员组成。人数为九至十三人的单数，其中业主成员不少于百分之六十(第二十二条)。
(四)规范前期物业管理
一是规范物业服务企业的选聘。 《条例》规定，建设单位应当通过招投标方式选聘物业服务企业。投标人少于三个或者住宅规模建筑面积小于三万平方米的，经县级物业管理主管部门批准，可以采取协议方式选聘(第二十六条)。
二是规范物业承接查验。 《条例》规定，建设单位应当在物业交付使用十五日前，与选聘的物业服务企业完成物业共用部位、共用设施设备的承接查验。交接后，发现存在隐蔽工程质量问题，影响房屋结构安全和正常使用的，建设单位应当负责修复;给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。物业企业擅自承接未经查验的物业，给业主造成损害的，依法承担相应的责任(第二十八条)。物业企业承接物业未进行查验的，责令限期改正，并记入信用档案(第六十条)。
三是规范物业服务用房的配置。 《条例》规定，新建住宅项目，建设单位应当按照不低于总建筑面积千分之四比例配置，低于一百平方米的按照一百平方米配置，并无偿移交。其中，用于业主委员会议事活动用房的，一般按照建筑面积二十至四十平方米配置。住宅小区分期建设的，应当根据分期建设的面积和进度按比例配建或提供满足物业服务活动的临时用房。物业服务用房所有权属于全体业主(第二十九条)。
(五)规范物业保修金和住宅专项维修资金的交存和使用
一是规范物业保修金的交纳。 《条例》规定，建设单位应当按照保修期限和范围，承担物业保修责任。在办理房屋所有权首次登记前，按照物业建筑安装总造价百分之二的比例交存物业保修金，交存期限为五年。保修期内出现的物业质量问题，保修金交存期满仍未修复的，交存期延长至修复完成。保修期内，保修金不足以支付物业维修费用的，应当补足(第三十一条至第三十三条)。二是明确住宅专项维修资金的交存和使用规则。 业主应当在办理房屋入住手续或者房屋所有权登记时，将首期住宅专项维修资金存入资金专户。新建商品住宅物业配置电梯的，建设单位应当按照建筑安装总费用百分之一的比例交存资金，专项用于电梯、消防等设施设备的更新和改造(第三十五条)。专项维修资金余额不足首期筹集金额百分之三十的，业主应当续筹资金(第三十九条)。物业共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用，按照规定在维修资金中列支：部分共用部分所需费用，由该部分业主按建筑面积比例承担，全体共用部分所需费用，由全体业主按建筑面积比例承担，有约定的，按约定(第三十七条)。设立维修资金应急使用制度。发生“屋面、外墙渗漏、楼体外立面脱落危险以及电梯故障、公共护(围)栏严重破损、专用排水设施、消防设施功能障碍、二次供水水泵运行中断”等危及人身、财产安全紧急情形，需要立即维修，但相关业主不能形成法定多数意见时，物业服务企业、业主委员会或者相关业主可以提出应急处置方案，经资金代管部门复核后进行应急处置。维修费用经过审计并公示后，从相关业主的专项维修资金分户账中按照专有面积分摊列支(第三十八条)。三是明确统筹维修资金的筹集渠道。 统筹维修资金主要用于房屋共用部位、设施设备无法正常使用以及受益人为全体业主或者无法界定受益人的项目维修、更新和改造。《条例》明确统筹维修资金的筹集渠道为：利用物业服务用房、业主共有的道路或者其他场地上的停车位、物业共用部位、共用设施设备经营所得收益的百分之七十应当作为统筹维修资金，业主大会另有约定的，从其约定;人民防空工程年度平战结合收入中依照有关规定提起的资金，等等(第四十一条)。
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(六)加强对物业服务企业的监督
一是规范物业服务企业信息公示。 《条例》明确了物业服务企业应当及时在物业管理区域显著位置公示的信息内容，包括营业执照、项目负责人、约定的服务内容及标准、收费项目及标准;电梯、消防、监控等专项设施设备日常维修保养情况;物业服务费用、公共水电费分摊以及共用部位、共用设施设备的收益收支情况;专项维修资金使用及业主分摊情况等(第四十六条)。物业服务企业未公示物业服务内容等信息或者公示失实信息的，责令限期改正，逾期不改正的，处一万元以上五万元以下罚款(第六十条)。二是加强物业企业退出管理。 物业企业应当按照《江苏省物业管理条例》第五十六条等规定，向业主委员会移交占用的物业共用部分、由前期物业管理开办费购买的物业办公设备等固定资产，同时移交承接查验、业主信息、专项设施设备的技术手册、维护保养记录及联系方式等相关资料(第四十七条)。未按照规定办理移交手续的，责令限期改正，逾期不改正的，处五万元以上二十万元以下罚款(第六十条)。三是进一步规范物业服务企业的行为。 鼓励、引导业主大会通过公共服务平台，采用招投标方式选聘物业企业。业主大会可以委托第三方评估机构对物业企业履约情况进行评估(第四十三条至第四十五条)。
(七)规定物业服务收费标准及业主交费义务
《条例》规定，物业服务收费包括物业公共服务费、汽车停放费和其他服务费。普通住宅的前期物业公共服务费、汽车停放费实行政府指导价，业主大会成立后，是否实行政府指导价由业主大会决定。价格主管部门应当会同物业管理主管部门每三年内对物业服务等级标准以及相应的基准价与浮动幅度进行评估，并适时动态调整(第四十八条)。业主应按时交纳物业公共服务费、公共能耗费等相关费用，物业所有权转移时应结清物业费用(第四十九条、第五十条)。
(八)加强老旧小区的物业管理
《条例》明确，市、县级人民政府应当制定扶持政策，引导老旧小区、保障性住房的业主选聘物业服务企业开展物业管理活动。制定老旧小区改造提升计划，老旧小区内道路、雨污水管道、照明、绿地及文化体育、安全防范、物业服务用房等配套建筑及设施设备改造建设资金由政府负责。支持老旧小区加装电梯。无物业管理的老旧小区，可以依托居委会实行自治管理(第四条、第五十四条至第五十七条)。
