买房三年后返租收益爆雷，近600位业主才发现自己买的酒店式公寓竟然是商铺。
近日，有市民李先生向南都·湾财社记者反映，自己曾在2018年底购买了位于福田区嘉汇新城嘉汇城项目的精装公寓，又名Qpark。购买时中介向其宣传这是精装的酒店式公寓，购房时需捆绑签订3年的委托经营合同，前三年按照5%的年化收益返租，月租抵月供，投资自住两相宜。
但在交完首付，还了近3年贷款后，委托经营管理公司以受疫情影响经营不善为由将第四年的年化返租收益降低到了1%-1.5%。部分业主因返租收益过低决定收房自己处理房屋。而直到此时，李先生才发现自己买的“公寓”，竟然是商铺。
业主投诉
二手商铺包装成公寓销售
买家怀疑陷入连环骗局
“贷款10年，返租10年，不用供楼的公寓，10个人看了9个人买。”2018年底，彼时不少购房者都收到了类似的来自中介的推广信息。
家住在龙岗，但在港岛上班的李先生，被嘉汇新城嘉汇城的位置所吸引，该项目无论是到福田口岸还是罗湖口岸驾车时间都在20分钟以内。李先生回忆起这段买房经历的时候，觉得顺利得有点匪夷所思。刚好准备买房，便有Q房网的中介给他打电话推荐这个项目，首付仅80万起，买20-25㎡福田精装修公寓，完美符合了他对房子的位置要求和预算，不假思索便签订了合同。
但直到买房3年后，因返租收益“断崖式”下滑，难以接受返租条件的李先生被通知不续签便要退出自行管理，而此时李先生才发觉自己可能陷入了连环骗局。
首先是产权性质从“公寓”变成商铺。在业主向湾财社记者展示的房产证上可以看到，该不动产的权利性质为商品房，用途为商业、办公、住宅/商业。买房时，带看房中介宣传其为酒店式公寓，而后续取得的房产证里又标明了商业用途，业主想当然地认为该房屋产权属性并无问题。
房产证截图
但实际上在真正看到房子的时候，李先生才得知该房源是商场里的商铺，而且商铺是非核心商圈非一楼商铺，物业价值大打折扣。
为什么当时买房的时候没有发现商铺的属性？李先生告诉记者，2018年底项目销售时售楼处设置在嘉汇新城商场的一楼，样板间设置在二楼，3-5楼是对外出售的精装修“公寓”，他在看房时被告知楼上正在装修无法进入查看，而商场外围全部用宣传横幅绿网之类的罩住，很难发现“公寓”的真面目。
而在现场看房的时候，时不时有中介宣布xxx号房源已经被购买，房源快速去化的形势加上现场人头攒动的火热，让他不自觉地陷入了抢房的氛围。
到了最终签订合同的步骤时，工作人员在不停地催促他快点签，他甚至在空白页上签了名字并按了手印，当时工作人员告诉他，房产证下来后会把户型图补在这张纸上，但这也为后续房屋货不对板埋下了隐患。
购房合同最后一页原本是空白页，后续加印的户型图
“公寓”居然原本是商铺，当李先生想要讨个说法的时候，才发现当时签订合同的委托代理公司已经注销，而出卖人刘伟国作为房屋的代持人也无法取得联系。
湾财社记者在天眼查查询到，同李先生签订房屋买卖合同的，名为深圳信安企业管理有限公司的企业已于2021年7月27日注销，该公司注销前实控人为黄寿福，公司前监事为梁利华。
市场行情
22㎡房子套内面积仅8㎡
160万买入如今挂牌40万卖不掉
“住不了、卖不掉、不能租。”自2021年底退出返租经营后，包括李先生在内的业主都受到了不同程度的经济财产损失。
李先生花费160万元总价购买的22平方米的房屋，在经过他实际测量后，实际套内面积只有8平方米。
“我房屋的层高是3.2米，宣传的时候样板间是个精装复式公寓，但这个层高怎么做公寓呢。”李先生告诉湾财社记者，自己本人1米8的个头只能弯腰爬进去到上层的床上，更离谱的是整个房间是没有窗户的暗房，不通风，同当时样板间的布局大相径庭，根本无法住人。
李先生告诉记者，自己本人1米8的个头只能弯腰爬进去到上层的床上
2022年7月份，李先生将自己的房源对外挂牌出售，但原本总价160万的房源自己对外挂牌价只有40万元，挂了三个月却无人问津。
湾财社记者进一步在阿里法拍平台看到，2020年，嘉汇新城5187房产被法拍，该房源建筑面积29.44平方米，实际成交价格74.2万元，折合单价2.5万元/㎡。
页面截图
而李先生在2018年底的买入价格超7.2万元/㎡，彼时该项目对外销售价格单价6.5万-7.5万，总价150万-350万，同时期同小区的写字楼物业单价仅2万-2.5万。按照法拍房的成交单价来算，对比买入价李先生已经损失上百万。
| Empire CMS,phome.net |
2022年7月，有业主请了专业的评估公司评估真实价格。根据中诚莫顿（北京）资产评估有限公司的评估报告，嘉汇新城嘉汇城4102建筑面积32.85平方米房地产市场价值为人民币821250元，折合单价只有2.5万元/㎡。
但亏完本金还不算，因为每套房没有独立的水电表，业主每月必须分摊整个商业的新风系统水电等成本。
李先生告诉湾财社记者，自己的房屋每月还要分摊1000元左右的费用，“跟酒店续租的话便不用缴纳水电费等成本，但是按照1.5%的年化返租，我的房屋月租金不到2000元。”
由于房子已经被改造为酒店式公寓在经营，业主无法自行作为商铺出租。但作为住房对外出租的话，他认为这样的房子根本没办法住人，无法保证日后租客的安全，需要承担较大的风险，更何况根本没有租客愿意租。
记者探访
部分房屋布满霉菌
走廊堪比迷宫，同一层楼层高不同
2023年8月9日，在部分业主的带领下，湾财社记者实地前往了嘉汇新城嘉汇城。
该项目位于福田区深南中路3027号，西侧紧挨着中山大学附属第八医院，向北200米即为深圳中心公园，东北方向有世纪汇购物中心，距离最近的地铁站为1号线华强路地铁站，步行距离600米左右。
嘉汇新城整个商场的外观
湾财社记者在采访中了解到，当初决定买房的多数业主都是看中了项目所处的位置以及配套，有业主表示，自己原本打算退休后和老伴在这里居住，因为紧挨着医院比较方便，但现在看到的房子明显无法满足两个人居住所需的空间。
目前嘉汇新城嘉汇城的3-5层均被改造为酒店式公寓正在经营，部分选择退出返租协议的房源已无人管理，门牌号的标识灯处于熄灭状态，而亮起的门牌号还在作为酒店对外出租中。
在业主展示的房屋内部情况里可以看到，这些房屋大多没有统一的户型尺寸，有的房源呈三角形，只能放下一张床和衣柜；有的房源被打造为复式，但受层高限制上层只有不到1米的高度，只能跪着上楼；有的房源因没有窗户长期不通风，墙面已经布满霉菌，地面肉眼可见的垃圾和污垢……
已经发霉的房间
湾财社记者在走访中还看到，有的房屋将两套产权合并为一套，门口粘贴的门牌号有两个，但实际上进入房间内部只有一间独立的房源，一间卫生间。购买到“合并房”的业主告诉记者，自己在购买时销售方并未告知自己和别人共享一间房，如今自己和另一个产权证的业主都很尴尬，房屋无法分割更不可能两个人一起居住。
一间房有两个产权证
另外，湾财社记者当日参观到的多数房源得房率普遍未到50%。“我花40万买了一根柱子。”有业主向记者展示自己的房屋，户型图显示该房屋是长方形的结构，但实际套内却多了一个大约4平方米的柱子。原本29㎡的房屋，套内15㎡的面积，业主实际测量却只有7个平方米左右，得房率只有25%。
部分业主家里多出的柱子
更令人疑惑的是，同一层楼还存在房源的高度不一致的问题，有的房源是单间，有的则是明显高度更高的复式房屋。整体走廊的地面也存在坡度，加上迷宫般的布局，正常行走稍不注意便会踩空。
迷宫般的布局
“酒店在正常经营。”当日酒店的运营管理人员也在现场办公，嘉汇新城三楼正在打扫客房的保洁人员告诉记者，他们在正常工作。
湾财社记者进一步在携程旅行上查询到该酒店，目前该酒店处于正常运营状态，资料显示其于2020年开业，客房数有200间。
在该平台上有关房源一晚的预定价格分布在200-500元之间。其中10-13㎡的雅致mini房为283元，22-28㎡复式高级大床房为333元，15-18㎡的雅致精选大床房为352元，更大面积的复式豪华大床房为391元。
最新进展
深圳市监局：世华地产存在虚假宣传违法事实
部分业主已提起民事诉讼
在长达1年投诉的过程中，业主们也初步取得了一些进展。2022年10月8日，深圳市规划和自然资源局福田管理局就业主反映的房用途问题答复了《处理意见告知书》，其中明确提到业主所购买的“公寓”为商铺。
处理意见告知书
2022年10月27日，深圳市市场监督管理局福田监管局下发了一份针对深圳市世华房地产投资顾问有限公司的《行政处罚决定书》。
其中提到，该公司为嘉汇新城嘉汇城项目的非独家转介合伙人，已于2022年9月14日被深圳市市场监督管理局福田监管局予以立案调查。深圳市市场监督管理局福田监管局查清当事人存在以下违法事实:
（一）当事人在推介嘉汇新城嘉汇城项目中，存在将用途为“商业”的嘉汇新城嘉汇城项目虚假宣传为“公寓”的违法事实；
（二）当事人在推介嘉汇新城嘉汇城项目过程中，存在宣称维也纳酒店托管运营”，作引人误解的商业宣传的违法事实；
（三）当事人作虚假和引人误解商业宣传的违法行为，情节严重。
当事人在推介嘉汇新城嘉汇城房产时，宣称该不动产用途为“公寓”“维也纳酒店托管运营”，作虚假和引人误解的商业宣传，欺骗、误导消费者，违反《中华人民共和国反不正当竞争法》第八条第一款的规定。依据《中华人民共和国行政处罚法》第二十八条第一款和《中华人民共和国反不正当竞争法》第二十条第一款的规定，现责令当事人立即停止违法行为，并作以下处罚:处罚款壹佰捌拾万元（￥1800,000）。
（注：当事人为云房公司的全资子公司，云房公司为“Q房网”网站的开办方和“Q房网”商标持有人。经云房公司授权，当事人使用“Q房网”系列商标。）
值得一提的是，深圳市云房网络科技有限公司的母公司国创高新在近日发布公告称，公司已于2023年6月份剥离房地产中介服务业务，公司不再持有深圳市云房网络科技有限公司股权，不再涉及房地产中介服务业务。而旗下品牌Q房网也深陷关店、裁员困境，去年关闭800余间门店。
2023年1月28日，深圳市住房和建设局答复了业主，有关评估公司在价格评估上存在违规行为的问题，并责成深圳市不动产估价协会对城市评估公司进行行业自律惩戒。
2023年，嘉汇新城嘉汇城项目49名业主向福田区人民法院提起诉讼，并申请法院保全了十二名被告价值1.06亿元财产，该案件将于8月下旬开庭。
“说好的精装公寓，成了商场改造的地道房，被告欺诈是板上钉钉的。”嘉汇新城项目部分业主的代理律师向记者表示，民法层面是违反了合同法的诚实信用，刑法层面则涉及到诈骗。
8月10日，湾财社记者联系到12名被告中的某家中介代理公司，其在电话中向记者表示公司正在全力协助案件的进展，一切以开庭后的最终判决为准。
随着即将开庭，业主们或许会在法律层面取得新的回应。但过去的四年留给他们的只有一地鸡毛。有的业主因为房子的问题家庭产生矛盾，自住房产因无力还贷而被法拍，目前离婚独自带着两个孩子租房生活；有的业主家中突遭意外破产，父亲重病回乡，留给他的只有百万的债务和这套无法居住的房子。
“不要听销售人员的一面之词，一定要看好合法有效的证件。”业内专家告诉湾财社记者，作为购房者在购买房屋的时候一定要对房屋性质、用途有一定的了解并问询清楚，签订合同时确认好房屋的实用面积和权利，必要时对宣传资料等材料保存，日后可以作为保护权益的证据，切勿跟风买房，注意整个购房流程的合规性合法性。
采写/摄影：南都·湾财社记者 孙阳
