（原标题：北京新政落地探访：中介门店咨询量上涨，置换客户迅速卖一买一）
李明（化名）打算置换房子，关注北京楼市行情已有一段时间，想将自己位于顺义西马坡的一套两居室出售。12月14日下午，北京出台房产新政，降低首套房、二套房的首付比例，调整普宅标准，降低商贷利率。12月15日-16日上午，在短短一天半的时间，李明成功卖出西马坡的房产，又买下顺义东兴小区一套两居室，实现了置换。
新政落地后，新京报记者从多家中介机构、门店了解到，中介门店咨询量上涨，但因天气严寒，带看量变化不大；同时，部分之前观望的客户果断出手买房，也有置换客户迅速“卖一买一”。
北京楼市新政落地后的首个周末，多家中介门店咨询量上涨，但因天气严寒，带看量变化不大。资料图片
置换客户一天半内完成“卖一买一”
据金色时光顺义区东兴店店长焦立平介绍，今年9月份，有购房者看中李明的西马坡房产，但由于挂牌价为245万元，与购房者心理价位有一定差距，所以李明的房子一直未能成交。12月14日，北京降首付、调整普宅标准等房产新政出台后，12月15日，李明顺利卖出西马坡的房产，购房者是一名外地来京工作的刚需客，成交价227.5万元。这一价格属于同小区、同等面积房源中比较低的。
焦立平表示，新政发布后，他也忙碌了起来，主要做了三件事，一是把新政的具体内容分析透；二是梳理手中的客户资源，看周末能否形成带看；三是针对一些相对低价、优质的房源做回访工作，进而给客户进行匹配。不过，他发现受到雪天和寒潮的影响，12月15日进店咨询的客户较少。“12月16日上午，有的客户进店看房，有的客户签约买房，还有客户前来咨询。”
与此同时，购房者的心态也发生了变化。“新政利好刚需，毕竟首付比例降低了，对购房者的影响较大，刚需客户觉得能买就买了，也不敢把‘战线’时间拉得太长。”焦立平表示，市场的真实反应还要看周末这两天整体情况。
购房者观望半年后果断买房
事实上，李明的快速一卖一买并非个例。“12月15日，经我们洽谈的房子，顺利成交了。”金色时光顺义区石园店店长何瑞明如是说。据悉，该房源位于顺义区石园南区，面积约85平方米，成交价222万元。此外，业主愿意承担十余万元的个税。而购房者是同一栋楼、同一个单元的业主，为其母亲购买的，上下楼方便照应。
据何瑞明介绍，上述房源的整个成交周期长达一年多。业主是一位60多岁的老人，出售该房源是为了变现。该房源之前能卖到260万元左右，后来价格持续下降为240多万元、230多万元、229万元。老人心里接受不了价格比之前便宜太多，因此迟迟未能成交。
“新政出台后，买卖双方都有了松动。一方面，价格下降的情况持续了这么久，老人只能接受了。而且经过沟通，老人同意承担个税。另一方面，购房者也已观望了半年，以前考虑215万元左右出手。在首付降低、利率下调后，考虑到业主的心理预期会发生变化，加上业主愿意自己承担个税，相当于节省了10多万元，因此，双方见面洽谈后，最终以222万元谈成了。”何瑞明如是说。
“有些客户已经观望了很久，也知道目前房价较低，但还想再压一压价，所以迟迟没有出手。新政的出台，能促使一部分之前观望的购房者出手。”何瑞明表示，12月16日，他有两组带看，客户的需求都比较精准，是之前带看过的，有了明确的需求，他根据对方需求，重新匹配了更适合的房源。
为迎接新政后首个周末的到来，何瑞明所在的门店也做了一些前期准备工作。比如，12月15日当天，向员工解读政策内容，约一些有意向买房的客户，同时，给业主打电话，了解对方心理预期方面有没有相应变化，是否有提高价格的想法，以及议价空间情况。
“不少年轻的业主对后市比较看好，觉得二手房的房价还会回到以前的水平。因此，很多不太认可目前的价格，还是想将房价提升一些。”何瑞明说，不过，对于业主的心理预期，他并不认同，新政出台后，估计成交量会有所提高，但价格提升的可能性并不大。
“咨询量有所上升，带看量暂时没有太大变化”
“新政出台后，咨询量上来了，但很多不是新增客户，而是在售房源的业主和之前成交的客户比较多。从新政出台到现在，电话和微信没停过，不少业主咨询房价是否会有所回升，房子是否会好卖一些。”焦立平如是说。
咨询量上升的还有五棵松片区。北京中原五棵松片区的区域经理陈贵勋告诉新京报记者，新政出台后，就有一部分客户咨询了解新政内容和对市场走势的影响，但总体来讲，反应不大。12月15日、16日上午，其所在门店的客户量、带看量并没有太大变化。
在陈贵勋看来，这次政策对预算为七八百万元的客群影响比较大，而对高总价改善客群短期内没太大影响。“紫金长安一些业主卖了一段时间房子，没卖掉，就将房子租出去了。在目前的市场情况下，购房都很谨慎。”
12月15日，新京报记者从通州区北运河西附近的几个中介店面了解到，从此次新政出台到现在，区域内成交量未见明显增长，但是二手房挂牌量增多，尤其是大面积的房源挂牌量增多。
朝阳区金台路地铁站附近的某房产中介人员王晓（化名）向新京报记者介绍，“从昨天到现在，到门店咨询的买家确实多了起来，但是真正买房的不多。”12月15日、16日，新京报记者与王晓经过初步统计，王晓所在的房产经纪门店约有20位前来咨询房屋买卖的客人，其中约七成是咨询房屋出售的客人，其余的客人也只是观望，基本没有成交。
在海淀万柳片区，新京报记者走访了解到，从新政发布后的第二日来看，市场变化并不明显。一中介机构经纪人表示：“新政刚出来，还没看出效果。”另一家中介门店经纪人表示：“12月16日上午，很多门店还没有什么反应，与平时差不多。万柳自新政出台到目前，暂时没有成交。”
值得一提的是，有媒体报道称，新政出台当晚，有一些中介“一夜没睡”，忙着开会、整理客户资料，领会政策并积极邀约客户。对此，上述万柳区域中介门店经纪人表示，这一说法比较夸张，一些售楼处销售和二手房中介比较兴奋，渲染政策可能带来的效果。“不过，这一情况和大部分客户的心态形成了较强的反差，大多数客户还是不为所动，除非价格特别有吸引力，大多数人可能出得起首付，但月供还不起，或者担心将来付不起月供以及房价或继续下行。”
不过，趁着周末，上述中介门店经纪人也开始做相应准备。“有一些本来就打算买房的客户，趁着新政出台就会出手。北京相对来说整体购买力较强一些。不过，由于万柳区域基本上属于置换链条的末端，北京挂牌的二手房整体成交增多或活跃，可能才会最终传导至万柳片区。此外，由于万柳片区房子的房龄也在逐渐偏老，除万柳书院和万城华府外，其他小区成交客户基本都是为孩子上学才置换到这里的。”万柳区域中介门店经纪人如是说。
业内：新政或对刚改人群拉动效果相对明显
针对新政后市场的反馈，合硕机构首席分析师郭毅分析称，此次新政出台后，从这两天的市场反应来看，比“认房不认贷”政策出台后的表现要平静一些，可能没有大家想象中那种客户都涌上门买房的情况，但此次新政会对市场有小幅度拉动作用，现在卖房人的心态普遍是不想趁着政策涨价，只要能按照原来的价格卖出去就行。
郭毅指出，此次新政可能对换房需求比较急迫的刚改人群而言，拉动效果会相对明显一些。比如，可能马上要面临生孩子的，随着家庭人口的增加，要从小房子换成大房子，或者孩子很快要面临升学，这些都是非常刚性的需求，这些人群在找房过程中，遇到这一政策利好，意味着可以少交一些首付，或者月供压力会小一些，就会尽快出手买房。
在此背景下，展望接下来北京二手房市场的走势，58安居客研究院院长张波表示，二套房首付比例下调带来的热度上升，预计将明显从市场体现出来。从11月23日深圳出台降低二套房首付比例的效果来看，安居客线上热度出现快速上涨，并持续了近半个月，而后慢慢回落，同时也带动了市场成交量的提升。因此，预计北京此次的新政亦会带动市场热度提升，并且预计会带动市场成交量超过11月。
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延伸阅读：
北京下调首套房首付比例 开发商：望市场躁动起来
“久旱逢甘霖。”
12月14日，北京突然发布楼市新政，首套房首付比例降至30%，二套房首付比例最低降至40%，有开发商人士在朋友圈如此写道。
“超级重磅！降首付+利率，2024年北京楼市小阳春肯定要出现了！”中原地产首席分析师张大伟发文表示。
“这个太猛了，优化房地产政策之后，全面回暖的信号已在路上”“确实是整个市场的大利好”……新政火速引发业内人士大讨论。
中指研究院市场研究总监陈文静当日在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，整体来看，本次北京政策优化力度较大，涉及面较广，从降低购房成本和购房门槛上全面发力。除了限购政策外，政策基本一步到位，有利于促进刚需和改善性住房需求释放，特别是有利于二套改善性住房需求。政策优化后，北京房地产市场活跃度有望提升，预计将进一步影响价格预期。
购房门槛明显降低
12月14日，北京市住建委、税务总局北京市税务局、人民银行北京市分行、金融监管总局北京监管局、北京住房公积金管理中心联合印发《关于调整优化本市普通住房标准和个人住房贷款政策的通知》（以下简称《通知》），优化普通住房（以下简称普宅）认定标准，下调新发放个人住房贷款最低首付款比例、延长最长贷款期限。
北京楼市新政下调新发放个人住房贷款最低首付款比例、延长最长贷款期限
《通知》提出，下调新发放房贷最低首付款比例，同时延长贷款期限。在全国统一政策的基础上，将北京地区首套住房个人住房贷款（含商业性个人住房贷款、住房公积金个人住房贷款，下同）最低首付款比例统一下调为30%；二套住房个人住房贷款最低首付款比例下调为城六区50%、非城六区40%。同时，房贷年限由目前最长25年恢复至30年。
《通知》明确，对普宅认定标准进行优化。据悉，北京现行普宅标准为2014年发布。此次调整后，小区建筑容积率在1.0（含）以上，单套建筑面积在144平方米（含）以下，5环内成交价格在85000元/平方米（含）以下、5-6环成交价格在65000元/平方米（含）以下、6环外成交价格在45000元/平方米（含）以下的住房视为普宅；全市普宅占比提高至七成左右。
据中指研究院数据，2023年1-11月，北京5环内新房成交均价为91594元/平方米，5-6环成交单价为58566元/平方米，6环外成交均价为35656元/平方米，单价明显上调将促使更多原本属于非普宅的住房转为普通住宅，将明显降低购房者交易税费（主要是增值税优惠），降低购房成本。
陈文静解释，本次政策明确首套房首付下限降至30%，原来普宅为35%，非普宅为40%；二套首付比例根据住房所在区域进行调整，由原来普宅60%、非普宅80%，城六区（东城、西城、朝阳、海淀、丰台、石景山区）的住房，最低首付款比例不低于50%，城六区以外的住房，最低首付款比例不低于40%，首付比例均明显下调，特别是非普通住宅二套首付比例最高下降了40个百分点，购房门槛明显降低。
另外，此次调整还将降低商业银行新发放房贷利率政策下限。此次调整的是新发放的商业性个人住房贷款利率政策下限，即12月15日起新发放的商业性个人住房贷款将执行新的利率政策下限。
调整后，北京城六区首套、二套利率政策下限分别为不低于相应期限贷款市场报价利率加10个基点、不低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点；非城六区首套、二套利率政策下限分别为不低于相应期限贷款市场报价利率、不低于相应期限贷款市场报价利率加55个基点。
“希望市场躁动起来”
这是北京继“认房不认贷”后的又一重大楼市宽松政策。
9月1日晚，北京官宣“认房不认贷”，开发商们在极短时间内交出了喜报：总价千万元以上的望京龙樾，新政48小时内销售1.8亿元；学府印悦9月2日-3日到访300组，成交60套，成交额2.1亿元；国贤府9月2日-3日到访260组，成交47套，成交额2.3亿元……
但此后政策效应逐渐减弱。
某央企项目负责人此前在接受每经记者采访时曾提到，这波热潮就维持了一两周，更多是激发了某些已经有所准备的刚性需求。半个月不到，市场回归平静。“认房不认贷”对行业其实已经是比较重大的利好了，如果这个利好不能掀起整个房地产市场的大波澜，后续市场信心可能会更加低落。
北京某楼盘销售中心客人寥寥无几 图片来源：每经记者 陈梦妤 摄
据诸葛数据研究中心监测，“认房不认贷”政策叠加“金九”促销及供应力度增加，北京新房成交止降回升，但仍低于2020年以来同期成交水平。2023年9月北京新建商品住宅成交5891套，环比上升42.9%；同比下降18.2%，同比降幅较上月扩大2个百分点。
或许也正由此，有部分业内人士对北京此次重磅政策显得非常冷静。
“个别的刺激政策肯定会撬动部分市场需求，但是持续性不强。不只是价格问题，现在的客户观望情绪浓厚，‘上车’的基本是之前就决定‘上车’的。目前还没有客户因为这个政策找来。”有头部中介机构相关人士向每经记者表示。
另据中指监测，2023年11月，北京新建住宅平均价格为44912元/平方米，环比上涨0.06%，涨幅收窄0.05个百分点；同比上涨0.47%，涨幅扩大0.02个百分点。1-11月，北京新建住宅价格累计上涨0.52%，较去年同期收窄0.38个百分点。11月北京二手住宅成交量超1.25万套，环比增长17.8%，同比增长16.7%，1-11月累计增长6.6%。价格方面，部分业主对市场的预期有所降低，11月北京二手住宅价格环比下跌0.48%，跌幅较10月扩大0.26个百分点。
陈文静表示，继11月深圳降低首付比例、优化普宅认定标准后，北京12月14日优化普宅认定标准、降低首付比例、延长商贷年限、降低房贷利率下限，释放了更加积极信号，整体力度较大，对北京房地产市场以及全国市场情绪均将带来积极引导。
“还有十几天，希望市场躁动起来。”有开发商人士表示。
