近日，广州增城区政府拟采购一批商品性安置房源的消息引发各界关注，此举被业内视为新政后广州收购存量住房走出的第一步。
关于此次的收购价格，政府通知中明确，原则上为“土地成本+建安成本”。有房企负责人表示，欢迎政府成本价收购，“现在的售价已经低于成本价了”。
开发商：没按售价来收已经很好了
5月30日，增城区政府挂出“关于广州（新塘）至汕尾铁路项目（新塘段）征集符合条件商品性安置房源报名的公告”，公开征集广州（新塘）至汕尾铁路项目（新塘段）符合条件商品性安置房源报名。
广州增城区政府拟采购一批商品性安置房源
根据公告，增城将购买商品房来做广汕铁路被征收人的安置房，选择购买的房源需在增城区新塘镇范围内，从房源基本信息登记表来看，户型面积段包括70m²、90m²、120m²、140m²。280m²可以有3种组合，分别是组合1：280m²=70+90+120，50个；组合2：280m²=140+140，22个；组合3：270m²=3×90，2个。
值得注意的是，报名并没有限制房企的性质，也没有表示全部安置房源必须要位于同一个小区，这就表示符合条件的项目都能报名。
关于此次的收购价格，通知明确，房源交易单价以评估方式确定，本次评估选用的评估方法为成本法，原则上为“土地成本+建安成本”。
据南方都市报报道，目前新塘范围在售的新盘有华润置地公园上城、星图TOD、中国铁建·翰林新语、金茂万科都会四季、远洋天成、香江天辰等。
据广州日报报道，从市场数据来看，新塘镇库存消化周期由去年下半年的15个月上升至目前的24个月。新塘镇最近三个月的商品住宅月均成交量为4.5万平方米，按本次政府采购需求的总建筑面积20700平方米左右，相当于可以帮助实现半个月左右的市场消化量。
另据中国房地产报报道，金茂万科都会四季的相关人士表示，“我们是今天（6月3日）报的名。”该人士表示，积极参与是响应政府号召，同时也能够助力项目销售。
金茂万科都会四季是5月份增城的销冠项目，其销售套数排在全市第6位。该项目地块是2020年万科以约1.3万元/平方米的楼面地价拿下的，目前销售均价约1.8万元/平方米。虽说不至于亏本，但去化压力应该也不小。
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广州本地一家民营房企也报了名。该民营房企的管理层介绍，该公司项目当初的购地成本为7000多元/平方米，目前售价仅1万元/平方米，早已跌破成本价。“政府没有按目前的售价来收购已经很好了。”
已有多个城市收储商品房
政府收储商品房被视为新出的“稳楼市大招”。近几日多个城市进一步出台细化政府收储商品房的政策。
5月29日，合肥发布房票安置实施方案，合肥市不再提供安置房用地，征收人将向被征收人提供房票，以补偿其征收的房产。这些房票可以在全市统一的房源超市内使用，用于购买房屋。
2024年5月广州市各区二手住宅网签情况
5月31日，浙江衢州市发布房地产新政提出，衢州市将试行政策性住房市场收购“以旧换新”政策，以及超低价住房国企收购“以旧换新”政策。鼓励国有企业采用项目制方式，限定数量、范围和时间，收购符合条件的二手房源，居民可以通过房票形式换购新建商品住房。
6月2日，苏州发布16条措施，加快构建房地产发展新模式。其中提到，组织地方国有企业以合理价格收购部分存量商品住房用作保障性住房。鼓励和支持有条件的企事业单位、社会主体购买商品住房用于职工租住。
5月14日，杭州市临安区发布《关于收购商品住房用作公共租赁住房供应商的征集公告》。公告称，在临安区范围内收购一批商品住房用作公共租赁住房，本次收购房源面积原则上不超过10000平方米，现房或一年内具备交付条件的期房。
据新华社报道，5月17日，全国切实做好保交房工作视频会议在京召开，中共中央政治局委员、国务院副总理何立峰出席会议并讲话。何立峰指出，商品房库存较多城市，政府可以需定购，酌情以合理价格收购部分商品房用作保障性住房。
也是在5月17日，中国人民银行副行长陶玲表示，央行将设立3000亿元保障性住房再贷款。鼓励引导金融机构按照市场化、法治化原则，支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。
业内人士表示，当下，政府收储商品房可以助力提振市场信心和预期，而如此去库存能否对市场起到托底作用还要看后续如何解决资金问题和运营能力。
延伸阅读
广州楼市新政出台当晚90后女生在机场付20万订金买房
当广州5.28楼市新政落地之时，“90后”女生Sally正在赶往白云机场乘机出差。刷到新政消息之后，她立马致电番禺区耀胜尊府的销售人员，沟通不到一个小时，就在机场候机大厅向项目转账20万元订金，购买了一套90㎡的三房。
5月28日傍晚6时许，广州官宣解除楼市限售，执行首套房首付款15%，及外地人6个月社保即可在广州限购区买房等楼市新政。政策出来，广州各大小区业主群燃炸了，一些此前已在看房的刚需买家，也快速拍板购房。
看房客在售楼处咨询
案例1
出差途中从机场转20万订金买房
“其实她周日已经来了项目三次了，每次都带了不同的家人及朋友”。5月28日晚上，番禺区耀胜尊府项目的负责人告诉南都湾财社记者，项目在28日晚新政后成交的第一位客户是一名90后的单身女生，通过线上完成认购。
据介绍，Sally在广州某大学读研后留在广州工作，去年底开始创业。上周日（5月26日）中午，Sally首次到耀胜尊府看房，接待销售恰好是她的师妹。当天午饭后，Sally又带了朋友来看，在当晚又再次带家人来看，“我们当时都以为当天晚上就可以成交了”。未料Sally一直未能下定决心，“主要是她的资金要优先保证企业业务周转扩展，月供虽不在话下，但对首付则比较纠结”。
因首付不足而犹豫的客户立刻回访售楼部了解详情
28日傍晚广州新政发布时，Sally正在赶往白云机场，乘坐7点多的航班飞往新疆乌鲁木齐。看到新政后，Sally立刻致电耀胜尊府销售，一边办理安检，一边线上沟通付款及按揭条件资格，“因为她要深夜12点以后才抵达乌鲁木齐，担心五六个小时后下飞机后心仪的单位会被其他人抢走，所以就先下手为强”。
在登机前，Sally在候机大厅一边签署线上认购书，一边先转账20万元订金，拍板以15%的首付购买了耀胜尊府一套90㎡的带主套三房，“其余首付资金则直接从活期理财账户中取出”。
案例2
改善客以130万首付买下天河140㎡大房
在天河区珠江花城，项目销售表示，28日晚新政出来后，销售人员全员立即向客户传达新政，部分因首付不足而犹豫的客户收到消息后立刻回访售楼部了解详情。
据介绍，在上周已到项目看房的一名客户，为孩子上学而看中140㎡的五房户型。“但因为自己做生意，流动资金仅有约130万，首付暂时不足未能认购”。在28日晚听到消息后，立刻从佛山赶回广州，直奔珠江花城，以15%的首付成功认购珠江花城一套140㎡五房。
在广州地铁云筑上品，28日晚新政后咨询项目销售的客户明显增加，“因为云筑上品客户以事业单位职工居多，客户对公积金利率及商业贷款利率取消下限的政策非常关注”。
在荔湾区新世界凯粤湾，项目销售人员称，新政当晚客户到访量激增300%，营销中心现场准备通宵接待不打烊。据介绍称，此前凯粤湾换房改善客户占比80%，作为“广州以旧换新试点项目”，当晚有客户立即挂牌二手房、当晚过来下定新房。
调查
5.17新政后
广州已超50盘按15%首付纳客
在28日晚重磅新政落地之前，广州的楼市成交相较往时减量不少。
据广州市房地产中介协会数据，今年5月（统计周期:4月26日至5月25日），广州市二手住宅网签宗数和面积为7838宗和78.97万平方米，环比下降14.13%和12.18%；同比去年的8771宗和88.06万平方米亦有所减少。11区二手住宅网签面积全部环比下降，当中黄埔区降幅较大，达19.16%；海珠区、南沙区和越秀区降幅分别为18.67%、18.04%和16.99%；增城区和从化区降幅较小，分别为4.20%和4.01%。
在一手新房方面，据广州中原研究发展部数据，5月（统计周期:4月26日至5月25日）广州新房网签4822宗，环比下跌8%。在11区中，除了越秀、海珠及从化三区成交环比上升之外，其余8区网签皆有不同程度的减少，“虽然五一黄金周期间有超20个项目有推新，开发商积极配合购房者五一放假期间的购房需求，但广州各区域成交‘冷热分化’明显，分化态势从区域扩大到项目”。
据不完全统计，在5.17新政出台以后，广州已有超50个项目率先推出“无忧购”，以15%的首付纳客。而如今广州新政的靴子落地，且加上放开限售，外地人半年社保即可买房等等政策，广州将有望迎来新一轮成交热潮。
业界声音
限售退出历史舞台是把“双刃剑”
中指研究院华南分院研究主管陈雪强介绍，2024年1-4月，广州商品住宅（不含保障房）成交面积为178.9万㎡，同比仍有一定降幅，4月以来广州市场热度有所下降，“本次政策出台将一定程度上带动购房需求的释放，有利于提振居民购房意愿及市场预期，增强市场信心”。
广州新政后限售退出历史舞台或是一把双刃剑，图为广州楼市
在镜鉴咨询创始人张宏伟看来，深圳、广州此次新政和上海一样，短期内会促使一部分需求在未来1—2个月集中入市，再加上每年6月为房企冲刺年中业绩阶段，这两个月的销售量将保持回升态势。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，此次广州新政之后，限售退出历史舞台，这是一把双刃剑。“一方面，必然会提升挂牌量，导致二手房供给量增加，结合现在二手房业主竞相降价卖房的现状，可能意味着未来更加会导致降价卖房的问题；但另一方面，增加挂牌，有利于促进卖一买一的置换需求，特别是有利于促进刚需和改善、新房和二手房的良性循环”。李宇嘉认为，商品房市场库存压力，需要的是疏导，而不是限制，“限售长期存在，可能导致未来的堰塞湖”。
李宇嘉认为，接下来，广州楼市的重振关键在于能否通过限购放松、利率和首付降低，鼓励新市民入市，将既有的二手房挂牌以及限售退出释放的挂牌量消化掉。同时，通过循环，提振交易活跃度，稳定价格预期，降低业主挂牌的倾向。
