本文来源：时代周报 作者：梁争誉
图为深圳市景色 图源：图虫创意
“五一”假期第四天，深圳暴雨如注，但购房者的看房热情并没有因此减损。
5月4日11时许，在南山一改善楼盘售楼处，同时有近十批客户在听置业顾问讲解项目、看样板间和算价。
市场情绪有所回暖，但当下房地产市场已经从卖方市场转变为买方市场，置业顾问明显要花费更多心思才能将房子卖出去。一场深度博弈，在买卖双方之间展开。
当卖方强调阳台宽度达两米时，买方关注的是客厅开间稍显局促；当卖方抛出户型使用率超过85%时，买方吐槽老人小孩都得睡在飘窗上；当卖方在介绍同层排水能够降低冲水声干扰的优点时，买方关心的是这是否需要提高预算。时代周报记者还在样板间里看到，有购房者自备卷尺来看房。
在极限拉扯中，假期的售楼处虽然热热闹闹，但从到访到成交仍有一定距离。
南山改善盘卓越九珑宣传展板，时代周报记者摄
买房送黄金，开发商拼了
这个黄金周，为了把潜在客户吸引到售楼处，深圳开发商花招百出，尤其是改善型楼盘发力抢客。
南山赤湾片区金众云山海在4月27日至5月12日期间推出买房送黄金。根据开发商公布的信息，购买金众云山海111-117平方米房源可获赠888克黄金，购买129-174平方米房源可获赠1388克黄金。按照4月25日国内金价约550元/克计算，购房者买房获赠的黄金价值约50万元至80万元不等。
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金众云山海于今年3月获批入市，推出334套住宅，户型为约111-174平方米的四房和五房单位，备案均价约8.90万元/平方米。项目开盘时，购房者参与选房即可抽奖，一等奖奖品是20克金条。
福田上下沙片区的中洲湾迎海二期以特价房抢客。据时代周报记者了解，中洲湾迎海二期在假期推出5套一口价房源，优惠幅度在73万元至116万元之间。
该项目优惠幅度最高的是一套建筑面积约125.23平方米的4房海景单位，原总价约1206.6万元，折后总价约1090.2万元，单价约8.71万元/平方米。可供对比的是，贝壳找房信息显示，上下沙片区目前在售的同类型二手楼盘，挂牌价在9万元/平方米左右。
卓越集团湾区公司旗下楼盘联动，发起“五一安家季”，优惠包括限时特价房、成交最高享51888元家居包、看直播抽旅游抵用券、来访赠送平板和香水等。旗下项目卓越九珑推出少量特价房，优惠幅度在41万元至64万元不等。
假期未结束，多个在售楼盘已开始发布成交喜报。
金众云山海销售人员在5月4日发布的喜报称，项目单日成交15套；深业世纪山谷表示假期前三天销售金额约1.2亿元；中洲湾迎海二期称假期首日劲销1.2亿元；招商蛇口一湾臻邸表示假期前三天成交7套房，累计金额超8600万元。
即将入市的多个改善型楼盘把握黄金周积极蓄客。
假期首日便有位于南山、宝安的三个楼盘开放展示中心，分别是位于宝安中心区的中铁·能建·阅臻府开放异地展厅和样板间，同样在宝安中心区的鸿荣源·胤璇开放实体样板间，以及位于白石洲片区的深业世纪山谷开放新展示中心和会所。这三个楼盘推售房源均为三房、四房单位，售价在8万元/平方米以上。
今年市场最为关注的豪宅盘中海深超总项目，也在假期启动蓄客，在南山香格里拉酒店设临时展点，需预约参观。该项目是中海于2023年6月竞得的“百亿地”，计划今年入市，推售产品为目前市面上受欢迎的大户型单位，销售限价13.3万元/平方米。
轮番降价，深圳传出限购调整风声
市场回暖，离不开中介带客助攻。假期的售楼处，随处可见身着白衬衫的经纪人。
在卓越九珑售楼处，时代周报记者看到乐有家、德佑等中介机构的经纪人冒雨陪同客户看房。据了解，卓越九珑在假期来临前便推出“全民‘金’经纪人”活动——带看成交建筑面积约83平方米、约97平方米的三房，奖励现金10万元；带看成交建筑面积约119平方米、约145平方米的四房，奖励现金18万元。
经纪人冒雨带看，时代周报记者摄
刚刚开放展示中心的中铁·能建·阅臻府，亦推出全民经纪人活动，推荐成交即奖励每套7万元。有置业顾问为冲刺业绩，组建一个三百余人的微信群推广全民经纪人活动，群成员主要为深圳各大中介机构的经纪人以及自媒体从业者。
开发商重奖中介，中介机构积极响应。
中介平台贝壳在4月28日至5月5日期间启动“五一安家节”活动，补贴亿元，优惠包括价值2000元的不限量新房专属购房券以及名目繁多的买房抽奖活动，奖品包括金条、现金红包、小家电等。
开发商和中介机构走到了一起，交易的重要一方购房者仍在观望，尤其是刚需型买家。
深圳龙岗一央企楼盘营销人士告诉时代周报记者，他所在项目早已动用渠道转介，效果不如预期，假期已成交十余套房，相比4月销售二三十套表现略好，但多为复访客户，很多首访客户还要“再等等，再看看”。
不止是购房者在“等”，深圳的房地产从业人员也在“等”。
“五一”假期，一则关于深圳或调整限购政策的消息刷屏。5月3日，澎湃新闻就“深圳部分区域取消限购”“增值税满3年免征”等消息咨询深圳市住房和城乡建设局获悉，市住建局将结合房地产市场实际情况，在深圳市委、市政府领导下，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进深圳房地产市场平稳健康发展。
“城市都在抢有限的购买力，深圳也不例外。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，近期出政策的所有城市，都在需求端发力，欲在有效购买力有限而市场情绪日渐低下的情况下，以最彻底的手法、最快的节奏，尽力捞到存量蛋糕的最大部分。“对深圳来说，如果不加入这场抢人（抢购买力）的战斗中，那就在存量蛋糕争夺战中落了下风。”
如若前述政策落地，能否取得较好效果？李宇嘉持保守态度。
他认为，二手房小户型、低总价房源多，成为刚需、刚改的首选。但由于二手房挂牌量始终在上升，愿意降价出售的人多，价格下跌预期仍旧强烈。同时，新房和二手房存在竞争关系，新房要低于二手房价格销售，这就导致轮番降价。价格继续下跌，政策没有最优惠，只有更优惠，对潜在购房者来说，除了迫不得已必须要买的，其他人最佳选择就是等待。
“这也意味着，二手房买家出售房源后，再次进入新房市场的比例不高。因此，供需不匹配的情况下，需求端政策很难见到明显的效果。”李宇嘉说。
